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工作思路与进程
20072007至今工作20072007
03/903/2504/0604/30
第一阶段第二阶段第三阶段
工作n市场调研n案例研究n物业定位
项目n体量分析n发展建议
p宏观经济背景、城市研究p案例调研p分项发展战略及定位
p房地产市场调研p成功模式研究p分项物业发展建议
p住宅市场调研p项目整体开发战略p分期开发原则与滚动开发建
工作p商务市场调研p各物业体量分析议
任务p商业市场调研p启动区物业发展建议
p酒店业市场调研p项目营销组织建议
p区域调研
p项目经济测算
工作
成果《市场调研报告》《体量分析专项研究报告》《定位与物业发展建议报告》
《经济测算》
调研结论回顾：商业部分
1、城市商业格局：
n城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部
较为缺乏；
n专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历
史沉淀、品牌号召力。
2、区域电子市场：
n当前电子科技市场的实际经营面积为7.8—8.5万，其余主要为办
公仓储，共19万左右；
n现有商户对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营；
n电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将
是本项目机会点。
3、配套商业市场：
n本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点；
n本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级；
n由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间，图书市
场须慎重。
调研结论回顾：商业部分
可行性论证项目
专业电子市场扩容
电子市场相关产业中白色电子（家电）
可行方向区域生活配套类的大型商超百货
区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲
区域学校经济中的小商品、文具市场
电子市场相关产业中通讯市场
机会点较小，须区域学校经济中的图书市场
慎重
其他专业市场（如建材、汽配、服装、医药、
生鲜、花卉等）
调研结论回顾：住宅部分
1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级，
相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈；
2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流，
较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较少；
3、住宅小型化趋势明显；城内项目平均5—8万/年销售；
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