某项目定位发展研究启动战略报告.ppt

华侨城·嘉州花园—高密度低端别墅营销方式：先把地块分割出售后再统一建房，以土地形成买卖产品形象：产品形象不高，不能代表真正的高端别墅产品形象。客户：几乎全是开发商内部关系客户。价格：5500-6000元/㎡在几乎未作任何营销推广的情况下，目前别墅基本售完，表示当地客户对此类产品的需求较高。在售项目项目基本情况：泰园片区·碧水城—高端低密度大规模别墅社区将售项目一期平面规划图：总占地面积：29.69万平米总建筑面积：19.89平米容积率：0.7物业类型：163栋独栋别墅户型：353-631㎡独栋别墅，无地下室，赠送150-350㎡私家花园价格：对外公布价格8500元/㎡进度：一期一批推出85套独栋别墅，目前内部认购中，预计2008年5月正式开盘项目基本情况：总占地面积:21万平米总建筑面积:42万平米容积率:2.0绿化率:39%物业类型：别墅、洋房、小高层一期:独栋6套、联排及合院120套独栋面积:350～500㎡推出时间:08年4月预计价格:8000元/平米优势:项目内规划占地3.8万平米的”长江国际双语学校”预计2008年年底推出国际新城泰园片区·长江国际新城—含别墅高端项目将售项目项目基本情况：总占地面积：10万平米总建筑面积：109896平米建筑密度：21.8%容积率：1.098绿化面积：33995.36平米绿地率：33.9%总户数：582停车位：528物业类型：别墅、洋房、小高层预计2008年年底推出潜在项目华侨城·东逸华庭—低密度高端别墅项目基本情况：附件三：高端客户及专业人士访谈总结研究客户来源范围、置业特征，基于在售项目销售代表访谈、高端客户访谈分析得出相关结论，为客户定位及产品定位作指导访谈对象与关注点对整体市场以及区域市场的认识与看法对本项目的看法对产品的偏好及初步构思的试探与检验访谈关注点：客户访谈量：访谈客户约10组；年龄层次：35－50岁；客户类型：访谈的客户尽量选择可能的目标客户进行；包括私企老板、个体老板、公务员、高薪行业管理层等；访谈方式：借助开发商资源约见、当地高端项目销售现场随机取样。高端客户访谈：访谈量：访谈10余人；一线销售人员：对调研的重点项目的销售人员及销售经理进行深度访谈；专业人士：包括政府主管部门、房地产从业同行等；规划局黄局长、白花镇游镇长；中国工商银行张勇豪副行长；惠州国惠大酒店有限公司陈总、徐总经理助理；碧水城项目经理黄建达、销售代理袁大瑾；怡景湾、丽景华庭项目销售代表。专业人士访谈：离华侨城片区将来会很近，将来发展应该不错周边是工业区，配套比较缺乏项目所在区域可以接受，交通比碧水城要好，那边经常塞车，如果建环城高速可能差不多地段环境还可以太阳庄园，大多有一点了解，认可地块内的环境产品品质一定要好交通、小孩教育配套、环境要做好做独栋别墅是个不错的地方，碧水城别墅很多大岭老板都想要环境要纯净，靠山靠水要提供一种好的生活方式，不能仅停留在物质享受层面产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是环境和交通需要基本的生活配套，对教育配套比较看重重视管理、社区私密性和安全性（有钱人的私宅通常请2-3个保安和安装摄摄像头报警器等），追求尊贵感对项目区域的看法对项目的理解置业特征高端客户访谈主要观点：目前政府发展重心在华侨城片区和泰园片区，本项目区域是县城最早、最成熟的工业区，目前龙岗一些产业陆续转移过来，未来发展前景还可以；周边工业多，开发房子少，吸引周边企业主不是问题；区位不如华侨城，但有山水、空气环境不错，太阳庄园比较有知名度，交通比碧水城（城东）要好区域看法大开发商逐渐进来，在县城、其它乡镇陆续拿了很多地，未来供应量会快速增加，高端项目会增多；外来人口增加比较缓慢，对大户型销售有些担心；惠东个体经济发达，私人企业特别多，中高层公务员、走私客，有钱的人占很大部分比例，资产200万以上的差不多占城区总人口20%，这部分人的需求还没有很好的释放出来；因小孩教育和工作关系去惠州买房子的很多，县城市场可以吸引下面乡镇的来买，吉隆、稔山来买的可能性很大。对市场的看法专业人士访谈主要观点：专业人士访谈主要观点圈层影响很明显，喜欢跟圈子内的人打交道，相互影响崇洋，应酬都喜欢喝洋酒；朋友层喜欢泡茶聊天；能接受外界新鲜事物，爱面子，有炫濯跟风心理；对教