房地产项目建议书范文汇总5篇.pdfVIP

房地产项目建议书范文汇总5篇

房地产项目建议书篇1

专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市

场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。

一、产品优劣势分析

本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安

大街延长线与朝外大街之内，距东二环1.7公里、距东三环0.8公里；项目地块

西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，

南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地1.21公顷，属

典型的“插空”项目；规划总建筑面积8.12万平方米，建筑密度31%，容积率

5.37。

从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地

块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项

目作如下分析：

1、项目优势分析

（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取

来之不易，绝对区位上乘。

（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可

分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消

费能力。

（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；综

合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存

有一定的投资租赁市场。

（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、

健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较

大。

（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染

小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取

静”的项目；

2、项目劣势

（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，

属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。

（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居

民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建

高尚纯居住区。

（3）、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑

密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境

规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔

高，视觉效果会越来越差。

（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥

堵严重，若遇工体有大型演出、比赛，则更加不理想。

（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销

售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相矛盾；且部分户

型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小

不符合目标客户的舒适生活习惯；

（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、

工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户容易被分流。

二、规划研究及产品定位

通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的

优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，

为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户

的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。

1、产品规划研究

从本宗地地块形状来看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好

利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为

北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体

为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处拐角结

合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升

及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也

难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段

来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而

这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环

沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。

2、目标客户研究

（1）、因故不能或不愿离开该区域的成功人士，追求一定的舒适生