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房地产项目建议书范文汇总5篇
房地产项目建议书篇1
专家普遍认为,北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈,伴随着市
场成熟的脚步,已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。
一、产品优劣势分析
本案位于朝阳区工体东路8号、10号院,地处东二环与东三环之间、平安
大街延长线与朝外大街之内,距东二环1.7公里、距东三环0.8公里;项目地块
西隔工体东路为工人体育场游泳馆,东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区,
南临北空干休所,北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地1.21公顷,属
典型的“插空”项目;规划总建筑面积8.12万平方米,建筑密度31%,容积率
5.37。
从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式,规划方案难度较大。针对本地
块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑,对该规划项
目作如下分析:
1、项目优势分析
(1)、地处东二、三环之间,是公认的的高地价区位,土地使用权的获取
来之不易,绝对区位上乘。
(2)、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘,商业气氛浓厚,同时可
分流四大核心区域的客户,区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消
费能力。
(3)、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所;综
合考虑,有一定的投资空间,经概念提升、整体包装策划后,除纯居住功能外存
有一定的投资租赁市场。
(4)、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全,特别是商业配套、
健身、餐饮、娱乐场所多,并且整体区域内远景规划较好,对客户心理影响会较
大。
(5)、与本区域内其他竞争项目相比,周边现状绿化较好、树龄长、污染
小且与大型公园相隔不远,在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取
静”的项目;
2、项目劣势
(1)、相对区位一般,东离国贸商圈,西距朝外商业大街都有一定距离,
属于“都沿边,却又不全是”边缘地带,商务气氛不浓。
(2)、四邻小环境较差,处于北京旧有居民区的包围之中,纷乱嘈杂,居
民素质不高,文化气息不够理想,对业主的日后生活会有一定的影响,不适宜建
高尚纯居住区。
(3)、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重,人口密度大、建筑
密度大、容积率较高、楼体布局难度大,狭小的中央庭院也不利于园林景观环境
规划设计,会给销售带来较大压力,特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔
高,视觉效果会越来越差。
(4)、项目地处朝外及平安大街延长线之间,交通状况在上下班高峰期拥
堵严重,若遇工体有大型演出、比赛,则更加不理想。
(5)、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例,不利于销
售利润的实现及项目档次的提升,并且与项目整体定位于高档相矛盾;且部分户
型套内面积分配相对不合理,即相对于套内户型总面积,次卧、厨房的面积过小
不符合目标客户的舒适生活习惯;
(6)、区域内可替代产品较多,与区域内各竞争项目相比,本案建筑规模、
工期及入住时间存在较大劣势,地下车位数量也不足,客户容易被分流。
二、规划研究及产品定位
通过产品优劣势分析可以得出如下结论:该地块既有先天的不足也有鲜明的
优势,不菲的地价决定了它只能做中高档产品,
为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分,而只有对目标客户
的需求做细致研究,才能有针对性地做产品细分。
1、产品规划研究
从本宗地地块形状来看呈楔形,不十分规则,属东西向长、南北向短的不好
利用地块,体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋;加上地块北侧为
北京警备司令部办公用房,直接导致地块南侧的使用受到限制;再加上地块整体
为近方形,只有做出围合才能提高土地利用率,这就不可避免地出现多处拐角结
合部的“死角”房屋;这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升
及销售利润的实现。很难想象出,这里能够规划成纯居住高尚品质社区,恐怕也
难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段
来看似乎有这种可能,但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位,而
这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍;另外,向西的朝外大街,向东的三环
沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多,因此作为纯办公用房也不太现实。
2、目标客户研究
(1)、因故不能或不愿离开该区域的成功人士,追求一定的舒适生
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