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2022年土地估价师考点剖析：土地估价实务（7）

采纳本钱靠近法估价的题目解析题目

某企业于2022年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地，总面积3000平方米，缴纳的土地出让金为30元/平方米，该宗土地开发程度已到达“五通一平”。

2022年12月31日，该企业因改制需要进展土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内匀称投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地复原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2022年12月31日的单位地价和总地价。

(一)审题

明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。同时考虑资料取舍，找出隐含条件(主要就是要确定土地出让金)。

(二)方法选择与解题思路

题目主要供应了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采纳本钱靠近法。

根本思路：题目给出的条件比拟见解，需要进展年期修正。首先依据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;然后将以上各项相加得到无限年期土地本钱价格;再将无限年期土地本钱价格和50年期土地出让金分别进展年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。

(三)公式与计算步骤1、适用公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数A+土地出让金×年期修正系数B2、计算步骤

1(1)选择计算方法：依据题意，适用于本钱靠近法

2(2)计算土地取得费(含税费)，10(万元/亩)=150(元/平方米)

3(3)计算土地开发费，8(万元/亩)=120(元/平方米)

4(4)计算利息(不超过1年，按单利计算)150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

5(5)计算利润，(150+120)×10%=27(元/平方米)

6(6)计算无限年期本钱地价本钱地价=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

(7)计算49年期本钱地价

308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

7(8)计算49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/[1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

8(9)计算单位地价，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69(元/平方米)

9(10)计算总地价，总地价=320.69×3000=96.21(万元)

(四)难点与常见问题分析

难点：一是土地增值收益以土地出让金形式消失;二是土地取得时间与估价时点不全都，需要进展年期修正。

常见错误：

1(1)面积换算错误，这是本钱靠近法的一个重要考点;

2(2)利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误;

3(3)年期修正错误，特殊留意本钱地价与土地出让金在使用年期上不同，进展年期修正的公式也不一样。

4(4)解题步骤不够完整或不够清楚。