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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

1.项目在前期调研阶段，由于对市场需求估计不足，导致土地成本超支5000万元；

2.在项目施工过程中，由于施工方管理不善，导致建筑成本超支3000万元；

3.在项目竣工后，由于市场环境变化，导致预计租金收入低于预期，预计每年亏损1000万元；

4.在项目运营初期，由于物业管理不善，导致物业管理费用超支200万元。

请根据以上情况，回答以下问题：

1、该公司在项目开发过程中，哪些环节出现了成本超支？超支金额分别是多少？

2、针对项目竣工后预计租金收入低于预期的情况，该公司可以采取哪些措施降低亏损？

3、针对项目运营初期物业管理费用超支的情况，该公司应该如何改进？

第二题

案例材料：

某房地产开发公司计划开发一个位于城市中心的大型住宅项目，项目占地100亩，总建筑面积约为50万平方米。公司计划总投资30亿元人民币，预计项目建成后，住宅销售价格为每平方米15000元。以下是项目开发过程中的一些关键信息：

1.土地取得成本：包括土地使用权出让金、土地开发费用、相关税费等，共计5亿元人民币。

2.建设成本：包括建筑材料、人工、设备租赁、施工管理等，预计每平方米建筑面积建设成本为6000元。

3.销售费用：包括广告、营销、中介费等，预计占总销售收入的5%。

4.税金及附加：包括增值税、企业所得税等，预计占总销售收入的8%。

5.预计项目建成后，该地区同类住宅的空置率在3%以内。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、计算该项目的土地取得成本占项目总投资的比例。

2、若项目建成后，预计每平方米建筑面积的租金收入为2000元，计算项目建成后的年租金收入。

3、若项目预计销售周期为2年，计算项目的内部收益率（IRR）。

第三题【案例材料】

某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）位于我国东部沿海地区，主要从事房地产开发和销售业务。近年来，公司业绩稳步增长，但同时也面临一些挑战。以下为公司近期发生的一起案例分析：

一、背景

1.公司近年来在市场上推出多个房地产项目，其中“阳光小区”项目受到广泛关注。

2.“阳光小区”项目位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全。

3.项目规划占地面积约100亩，总建筑面积约15万平方米，共分为10栋住宅楼。

4.公司预计项目总投资约5亿元，预计售价约为每平方米1.5万元。

二、问题

1.公司在“阳光小区”项目开发过程中遇到了哪些风险？

2.针对上述风险，公司采取了哪些应对措施？

3.请分析“阳光小区”项目在市场推广和销售过程中可能面临的问题。

【案例分析题】

1、公司在“阳光小区”项目开发过程中遇到的风险有哪些？

（1）政策风险：国家房地产调控政策变化可能导致项目收益下降。

（2）市场风险：市场需求波动可能导致项目销售困难。

（3）资金风险：项目资金筹集困难可能导致工程进度延误。

（4）施工风险：工程质量问题可能导致后期维修成本增加。

（5）土地风险：土地使用权争议可能导致项目无法正常推进。

1、针对上述风险，公司采取了哪些应对措施？

（1）政策风险：密切关注国家房地产调控政策，合理调整项目开发策略。

（2）市场风险：加强市场调研，了解消费者需求，提高产品竞争力。

（3）资金风险：优化融资渠道，确保项目资金充足。

（4）施工风险：严格把控施工质量，确保项目工程质量。

（5）土地风险：与土地权属方协商解决土地使用权争议。

1、请分析“阳光小区”项目在市场推广和销售过程中可能面临的问题。

（1）竞争激烈：周边同类项目较多，可能导致市场份额下降。

（2）消费者观望：国家房地产调控政策导致部分消费者持币观望。

（3）价格敏感：消费者对房价较为敏感，可能导致销售难度增加。

（4）营销策略：营销策略不当可能导致项目知名度不高，销售效果不佳。

二、论述题（30分）

题目：论述在当前房地产市场调控政策下，如何有效利用房地产税收政策调控房地产市场，以达到稳定房价、促进房地产健康发展的目的。

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

1.项目在前期调研阶段，由于对市场需求估计不足，导致土地成本超支5000万元；

2.在项目施工过程中，由于施工方管理不善，导致建筑成本超支3000万元；

3.在项目竣工后，由于市场环境变化，导致预计租金收入低于预期，预计每年亏损1000万元；

4.在项目运营初期，由于物业管理不善，导致物业管理费用超支200万元。

请根据以上情况，回答以下问题：

1、该公司在项目开发过程中，哪些环节出现了成本超支？超支金额分别是多少？

答案：1、土地成本