成都中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案_尺度_137.pptVIP

客户细部特征从案例的客户特征来看，成都市区的目标客户群目前的居住状况有以下一些特点:客户对电梯住宅没有排斥心理；属于较为年轻的群体以及事业处于上升期的群体，对新生事物以及外来的精华接受很快；大部分中小户型的客户目前应该为租住物业，且大部分应该分布在市中心区域或城西北区域；大部分客户在近期内生活等方面会有一定的改善，例如:结婚/升职等，因此考虑购置物业；大部分客户应该有一定的投资头脑或意识；置业时具有投资兼居住的考虑；客户为高学历高收入阶层，对于时尚、品牌有一定的追逐感，具有一定的虚荣心，因此，目前从事的为较为前沿的行业或与房产相关的行业:例如:IT业，证券业，电信业等；由于其固有的一些影响因素，居住环境不是很好，因此目标客户群应该在为区域配套买单，因此断定该类客户对自身的要求高，家庭背景较好；因此为部分名牌学校毕业的或知名企业的高级职员等。他们是－－城市主角项目市场定位项目产品定位为:都市核心区内以居家为主的中高档精品住宅项目项目形象定位为:市中心标杆型精品社区城市优势区域优势客户特征适度差异化的特色创新产品建筑立面公建化具有城市文化的社区商业满足业主需求的配套设施赠送产品附加值星级物管服务定位下的产品要求由市场－竞品－客户,我们总结得出项目的营销定位城市主角精彩部落整体营销策略营销渠道策略推广整合策略推广费用控制客户公关策略其他营销手段销售控制策略价格制定策略前期蓄客策略项目营销策略整体营销策略项目市场地位项目定位判断项目开发愿景引导客户需求2007年营销节点预设营销阶段拟定原则－甲方施工进度为准,不排除在期房阶段销售,遵守市场发展形势卖场建设；基本物料到位；户外广告推出一期开盘销售（含内部认购）定向传播管理客户资源整合销售中心进驻；二期开盘销售所有物料到位；客户体验建立客户公关体系建立二期持续销售客户递进攻略商业营销客户体验计划2月5月8月10月08年5月形象传播期大量蓄客形象提升期二期销售价值传播期商业销售项目传播期一期销售营销渠道策略电梯传播、场所传播、DM直邮、客户投递、手机短信户外广告、报纸广告、杂志广告、电视广告、电台广告尺度代理项目传播点尺度客户资源库网络信息发布、项目网站（客户意向登记）、客户会、项目博客销售中心网络销售尺度平台广告聚集定向传播客带客模型、样板间、兼有会所功能的销售大厅、体验区、景观带、工法展示、楼书、销售服务外卖场模型、楼书、销售服务、生活场景体验、小众公关、客户征集优惠政策、都市文化感染尺度执行优势－－主动出击寻找客户写字楼区域内写字楼区域内商住楼大客户尺度代理项目、尺度熟悉的周边社区、尺度平台客户名录其他锁定各种符合项目气质的网络俱乐部推广整合策略项目案名建议苹果社区苹果:分享的，开放的，时尚的引申意义:人性化、科技化城市标杆意义明显，推广附着点强，专为城市主角打造案名起源:北京苹果社区，CBD30万平米综合建筑群成都精品住宅发展原则经济指标不是衡量精品楼盘的绝对因素,宜与地块特征、用地规模及其形状进行综合考虑,不宜一刀切。容积率总体水平在现有基础上提高0.3~0.5,接近深圳水平。沿袭成都市悠久且有影响的历史文化背景,总体控制城市空间文化风貌。按中心城区不同资源条件划分居住板块,并根据城市原有肌理细化街道路网密度、增加小街绿化道路,减少城市几条主要干道的交通压力,避免土地浪费。成都城区精品住宅发展模式对各板块严格定位,形成“板块自身特色和板块之间特色互补、相融”的整体格局,同时对资源条件优越板块要通过地价、指标控制、政府职能等手段促使其向高档发展,对普通居住板块在发展精品的同时也要控制其档次,使城市精品住宅供应梯度完整。控制组团规模,逐渐发展开放式、街区式居住小区和社区邻里中心。加强城市路网密度,特别是街道的建设,在缓解城市干道交通压力的同时,加强街道的商气。除了城市中心繁华干道旁用地外,其它居住区域的商业宜城市整体规划布局,有区域商业配套要求的地块商业比例按服务人口测算,一般要求在10%以上；而无区域商业配套要求的地块商业比例应严格控制在5%以内,甚至更低。在有限环境面积条件下,环境设计应细致化,鼓励底层架空半开放休闲空间设计,并加强露台、屋顶花园的生态环境立体化。成都城区精品住宅板块分类上述发展借鉴原则的基础上，我们将成都城区精品住宅划分为几大类板块:高档精品盘板块:临府南河、清水河生态资源带板块:这类板块应走高端路线，可根据土地资源条件采