房地产运营-项目代建及管理实务.pdfVIP

代建情景种种

情景一：责权利的不对等

说是全程委托开发的代建方，但上有委托方，下有

各种渠道的诸多参建方，代建方往往成了乙方不如的

丙方丁方，项目掌控主导性不足又要对项目全盘负责

责权利的不对，尤其对政府代建类资金不足又要按期

交付的难题等。

情景二：项目部“憋屈”、项目经理“委屈”

项目部成员，虽然个个都是开发能手，可到了这“憋屈”

的代建项目上似乎“有才无处用，有劲无处使”；

项目负责人既要周旋甲方、乙方、丙方等等，又要照料

“憋屈”的项目部，如何才能成为能干的项目经理？

情景三：既要马儿不吃草、又要马儿跑的快

委托方既要高溢价产品售价又要低成本开发，

既要造出好品质又来掺和“七大姑、八大姨”

的关系户，还要代建方承诺项目价格、成本、

开工、开盘、交付、利润等等，代建可真左右两难。

情景四：代建工作如何变为代建费的不易

代建方该做的工作做了，不该做的工作也做了；

该服务的服务了，不该服务的也服务了、、、

但如何把代建工作转化为代建管理费，

还有日常经营费用开支等等，可是桩与委托方

“斗智又斗勇”的技术活。稍不留神，“代建”就“白建”了！

情景五：风险无处不在

委托方有时其实就是想要代建方的品牌效果；

委托方藏着掖着缺乏资金看中的就是代建方的资金及融资能力；

项目建设过程中的证、照、印管理失控难点；

好不容易销售了，委托方资金转移了项目建设却没钱了、、、

所以代建方存在品牌、资金、项目责任及建设交付等种种风险

所以，代建很理想，现实很骨感！

做好代建不容易，因为代建比一般项目开发

环节更多、难度更大、要求更高；

怎么办？

一、项目代建概况

1、项目代建概述

（1）代建的定义：

代建，即委托开发

管理，是指市场中两个

主体，一方具有土地资

源，另一方具有土地开

发能力，双方通过《项

目委托开发管理合同》，

明确双方的权利和义务，

利用资源互补优势，通

过品牌互补、管理互补、

技术专业互补等手段，

合作完成项目开发，增

加项目溢价，共享收益

的一种开发模式。

（2）、项目代建类型的发展情况

·1998年房改之前，我国基本上实施公有住房实物分配制度，

房地产代建主要由国有或集体建筑公司承建安居保障社区

工程、商业综合体、集体住房等，代建基本等同工程承建。

·1998年房改开启市场化发展之路，房地产代建最初仍以房

地产企业参与政府保障性住房开始，并随着市场的持续变化，

陆续出现民间资本以及市场化的代建委托等，商业代建和

资本代建逐渐发展成型。

·1998年-2004年，中国商品房市场逐步进入全面推进阶段，

房地产代建已由单一的建筑环节向全产业链拓展，参与代

建的主角由建筑公司向房地产企业转变，或者由各开发环

节的专业化公司接受委托方统一管理与合作，此阶段专业

化与综合化两个方向同时并存。

2、项目代建各类型分析

代建的三种模式解析

类型委托方合作方式委托方利益诉求

与政府安置房、经适房、公租房

政府代建政府及事业单位等保障性住房及公共服务实施等