房地产营销策划方案- 中关村西屋国际产权酒店项目销售方案.docVIP

PAGE

西屋国际产权酒店项目销售方案

方案目的

产权酒店概念解析

产权酒店的类型

产权酒店在中国的发展

产权酒店的几个值得重视的问题

产权酒店的发展方向与机会

西屋国际产权酒店销售的可行性

西屋国际产权酒店的销售、经营管理合约

西屋国际产权酒店开发与运行的主要权力机构

买受人权益

买受人投资收益计算原则

西屋国际产权酒店销售方案

西屋国际产权酒店的投资收益率测算

西屋国际产权酒店营销推广方案的总体思路

西屋国际产权酒店具体营销方案（略）

结束语

方案目的

达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。

打造中关村区域首个产权酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。

提供产权酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。

合理规避发展商项目开发、后期经营风险的同时，谋求项目开发利润的最大化。

为产权酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性，最大限度的激发投资者的投资欲望，缩短销售周期。

指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。

产权酒店概念解析

产权酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权酒店的类型

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：

一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；

二是住宅酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；

三是投资型酒店，即作为投资行为，年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

在中国内地主要有两种类型：

一是度假型产权酒店，一般建在沿海和经济发达的旅游城市，依托旅游风景区周边的优美环境，吸引旅游客源。所以多数为郊区项目，在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。

二是城市产权酒店，一般建在经济发达城市的商务中心区，依托城市发达的交通和商业配套，吸引商务客源。在功能上商业和商务的配套相对比较完善。目前市场上出现的酒店式公寓，酒店商务公寓属于这一类，但它和完全的城市产权酒店仍有区别。

产权酒店在中国的发展

产权酒店的发燕尾服取决于几个条件

消费观念：近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中得到认同。

客户群：每年大约有114天的假期。国内旅游假的市场气候已经形成，商务活动广泛，社会中产阶级的崛起，形成了庞大的客户发群。

配套设施：产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。

分时度假交换体系。该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。与此同时顾客还享有权益的转让、馈增、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。

产权酒店在中国的发展时间比较短，但发展的速度非常快。发展中暴露的问题也较多。2004年产权酒店的数量将会大幅上升，全国各地产权度假酒店井喷。据不完全统计，北京周边地区目前已有六七个产权酒店项目，其中今年冒出的新项目就超过了半数，不仅北京如此，在全国范围内产权酒店更是井喷之势。

对产权式酒店的客户群进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权工酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体