厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理白皮书.pptx

厚积薄发，重塑韧性

中国商业地产物业与资产管理白皮书;

在过去几年间，物业管理行业经历了一个从讲故事到回归业务的过程。

近年来，物业管理行业一度在资本领域和投资市场中备受追捧。很多大型物业管理企业成为了潜在的优质投资标的，市场和投资人开始用更大的声量，不断讲述物业管理的故事。这也引导了一批物企在这个过程中，一味地追逐扩张在管面积和业务规模，以追求体量增长作为主要甚至是唯一的发展目标。资本浪潮褪去、投资人回归理性后，很多物企业绩增长动能不足，难以支撑此前的高估值，市值持续缩水。

当前，物业管理行业估值回归价值本性，收并购活动持续降温，步入冷静期。行业需要从“讲好故事”的急速扩张逻辑，回归到“做好服务”的稳健发展逻辑。在这样的变化中，行业必然面临一个洗牌、淘沙、优中择优的过程，只有做到“笃实”和“创新”的物业管理机构才能领航穿越――领先的物业管理机构须在夯实传统物管服务的基础上，持续探索行业新的增长点、深化物业管理服务对资产持有人不可或缺的价值。

我们常说，决定房地产价值的因素是“地段、地段、地段”，但在项目建成或投资落定后，它的地理位置就已经不会改变了，这个时候就需要考验持有人的资产保值能力。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。

中国商业地产物业与资产管理行业正处于多个关键脉络转变的交叉路口――除了面对资本市场的冷却，行业也同时面临着租赁市场下行和建筑资产楼龄增长的挑战。此时此刻，正是我们做出思考和沉淀的时机。基于丰富的业务经验、最佳实践及国际视野，仲量联行将致力于引领商业地产行业在不确定的环境中塑造资产韧性，探索革新路径，寻求破局之道。;

市场迫近第一次“大修”时点;

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资管逻辑领航物业管理升级;

当前市场环境充满挑战，全国各商业地产领域基本均处于横盘或下行阶段，也对物业与资产管理提出更高的要求――物业管理的概念开始向资产管理逻辑延伸，向资产管理链条???上下环节拓展，对资产价值的影响力凸显。

市场中也开始有一些资产持有人，试图通过压缩资管和物管方面的相关成本来应对下行市场压力。但我们认为，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才是根本答案。物业管理机构和专家需要在传统物管功能的基础上，增加资产管理的思维模式，即以经营视角下的业务逻辑反推自身管理服务功能，拓展有利于项目现金流收益、超出传统物管服务范畴的工作，对资产进行全局性的、长周期的规划。;

物业硬件老化、设计过时，;

物业管理在资管周期中的重要性，不仅体现在交接后的实际运营期，更是首先体现在项目规划设计阶段和建设阶段的前期物业管理工作中。在建筑的规划和建设阶段，资方或业主往往需要聘用施工单位、设计单位和工程监理单位等等不同的供应商和专业团队，但这些团队都会在竣工交付前后陆续完成收尾工作，大多不会参与到后续建筑的实际运营过程中。这里，就需要前置化的物业管理顾问服务，构成项目建设期和运营期之间顺畅过度的桥梁。物业管理专家，可以从未来实际落地运行和满足终端用户群体的使用角度，为项目在设计、扩初、建设施工等不同阶段，乃至设施设备的采购和配置、从设备端到末端的连接等细节工作，提出切实的优化建议与专业意见，为后期优质的全面物业管理服务奠定基础。

在政策法规框架下，结合行业标准、业主预期、设备工况、租赁策略等因素，对项目进行全面评估，在人车动线、设备设施、体系搭建等方面提前介入，提前发现并解决问题，可以最大化避免项目运营阶段可能出现的用户需求错配、设备运行低效等风险，也是降低后期额外成本支出的有效方式。

德克萨斯大学奥斯汀分校设立的建筑业研究院(CII)*的学术研究显示，项目前期规划阶段所付出的努力与项目的最终成功之间确实存在可量化的正相关关系，回归方程对数据的拟合程度(R2)为0.4190。

在上述研究基础上，我们结合物业管理领域做出了定向分析。在资产生命周期的前期阶段，制定具有物业运营逻辑和管理逻辑的规划设计，能显著节省项目后期的相关运营成本。而进入建设乃至运营阶段，前期遗留的欠缺和脱节将为资产维护运行带来显著难度，后置改动也将带来巨大的改造成本。正因为如此，在项目设计建设时期就应引入物业管理顾问团队，充分考虑如双碳管理和绿色资产运营要求、目标租户行业特性和业务需求、终端用户体验及偏好等等相关落地问题，而不是在建成后移交资产时再进行判断和决策，避免将很多花了功夫、耗费了资源的设计巧思和建筑品质无端埋没。;

在运营期，物业管理机构引入资产管