公司营销模式设计方案样本.doc

TYHF营销模式设计方案

——序言——

鸿基把地产营销看成职业信仰来尊重！鸿基用敬业和专业来赢得用户尊重！我们不卖房子，我们帮助消费者选择生活方法！我们协同开发商共同驾御市场！

鸿基地产自底便着手对天洋华府地块及周围进行调查和研究，7月份正式介入天洋华府前期论证工作，凭借长久从事地产策划和操盘经验，具体分析市场背景和产品属性，对其进行了产品概念设计，经双方充足沟通并达成一致后，鸿基地产陆续提交了项现在期论证提议书、营销策略体系、品质营造提议及营销策略实施筹备方案，确定了红旗大街集商、住、办公为一体复合型标志性项目标总体定位。

因为竞标原因鸿基地产应远东地产要求制作标书，但本企业前期提交各类方案内容均经过详尽市场调研及严格周密分析论证得出，故本企业坚持前期制订项目营销策略整体思绪，只对其进行总结分析及实施提议，参与此次竞标，部分具体分析和数据不在此复述。考虑到因去年SARS影响当年上市量，很多项目囤积滞后开发集中释放，市场供求关系趋于失衡，也基于本项目周围潜在竞争对手较多较强和工程形象进度上六个月难以达成理想状态情况下，此次竞标方案鸿基将侧重完善和细化营销体系，为项目发明市场抢位和快速消化赢得时间。

TYHF形象定位从一开始就领先于市场同类产品，高品质形象定位能否快速确立和怎样吸引目标用户层关注是项目推广成功关键。

项目标市场定位及推广对双方来说，是一项极具挑战工作，工作量大而繁杂，决不能草率事之，需要科学系统运作，尊重市场客观规律，TYHF推广成功一定是追求细节完美结果，这需要远东地产和鸿基紧密配合，以市场为先导，有计划和系统地开展各项筹备工作，在确保完成质量和效果同时，加紧工作进度，以推广前期细致周密准备达成市场充足认同，完成前期蓄势、市场关注、盛大开盘、轰动效应、品牌树立，最终达成快速销售之目标，实现社会效益和经济效益双丰收，发明哈市地产开发、销售奇迹。并树立“好产品国企造”社会公众口碑。

——项目介绍——

项目成功关键不全在于：价格高低，位置是否真绝版。项目成功关键在于：

······要预先为房子找好主人。真正做到预制消费需求。

红旗大街和湘江路交汇处，和开发区一路之隔，交通极为发达

相隔800米分别是哈尔滨国际会展中心及哈尔滨国际贸易中心，将和开发区一起形成城市CBD

将形成城市新生活、工作和商务区域，区域衣、食、住、行、育、乐等功效配套齐备。发展前景备受瞩目。

项目用地面积18873㎡，总建筑面积127716.99㎡，其中住宅面积54973.36㎡，办公面积26190.22㎡，商服面积20653.61㎡，地下车库23126㎡，设备用房2774㎡，容积率5.39。

本项目总体平面计划以一栋板式写字楼和4栋两单元组合单体住宅“U”字型围合布局。其中写字楼位置面红旗大街，为东西朝向，全部均是阳光写字间；住宅楼全部南北朝向，3栋2单元2梯3户和1栋2单元2梯2户板式布局，楼体间距达成70米，充足满足日照最大需求，同时最大程度避免楼栋间近距离对望现象，楼栋间距在哈尔滨高层板式建筑中属于少有；建筑覆盖率31.41%，绿地率可达成36.12%

第一部分：住宅部分

一、市场环境分析

同质化时代，消费者在哪里全部能够购置单纯房子！

地产销售远不是推销房子那样简单，而是要推销---------

一个可见、系统、生动、人性生活方法。因为---

房子附着生活方法才是销售增值关键！

1、市场环境回顾

市场情况能够概括为：

看似平坦、暗藏玄机……

房地产市场刚刚抬头就遭到SARS冲击，造成整年市场萎靡不振，局部地域虽小有反弹，但不足以影响全局。但其中有些现象值得思索：

冷热两极分化，中小康居型住宅销售理想，

大户型空置率提升，中端市场有望被激活。

楼盘综合素质和产品性价比成为竞争主流。

置业群体趋于年轻化，住宅产品展现活力化。

2、市场环境预估

1）基础建设拉动内需

是开发大东北真正开启十二个月，哈尔滨将在城市计划和改造中加大投入，尤以三环建设将对房地产开提议到助推作用，首先三环建设政府将注入大量资金，城市范围得到扩张；其次三环建设将出现新城市建设用地，土地市场必将发生新一轮瓜分，在“谁拥有土地贮备谁将赢得后续发展机会”理论指导下，土地竞争将使成本提升，房价上扬。

2）四大热点区域同时上马

从哈尔滨以后两年市场走势情况来看，房地产开发将从过去点状方法转为面状开发模式，房地产市场将形成4大开发烧点区域，4大热点区域分别在城市东南西北4个方向，东向为南直路-会展中心区域，因为连接传统富人区域（开发区）和城市支柱型产业（会展业）和CBD计划框架，将形成热点龙头，并逐步向CBD方向发展；南向则是学府路-保健路区域，这一区域开启较早，并主打大学城名片，一直以来以吸纳中低端群体为主，哈尔滨地铁一期工程辐射该区大部分地域，各项目规模较大也确保小