房企破产工程款抵房的性质认定和处理 .pdf

一、关于以房抵债

二、关于“工程款”债权优先权

三、关于以“房”抵“工程款”的认定及处理

（一）能否依据“以房抵债”协议要求办理房屋过户手

续

（二）在以房抵债协议不能履行时，能否恢复旧债

（三）以工程款签订以房抵债协议，应该如何做好防范

措施？

（四）总结

摘要：在建设工程经竣工验收后，债权人请求参照合同

约定支付工程价款，双方经过协商后达成以房抵债协议，

并以此为由签订了商品房买卖合同。在房企进入破产程

序后，以房抵债协议有效，房屋所有权尚未转移，管理

人将其申报的债权是作为已经支付了全部房款的消费者

债权？还是作为普通债权？还是可以恢复作为建设工程

价款优先受偿？

一关于以房抵债

目前一般都将“以房抵债”看作是一种代物清偿形式，

但由于在我国对代物清偿并没有相应的法律规定，所以

是否应当将“以房抵债”归入代物清偿也存在不同的认

识。

一般认为，代物清偿是指当事人之间达成协议，由债权

人受领他种物的给付以替代原定的货币给付，进而使原

债权债务关系归于消灭的民事法律行为。

以房抵债是债权人与债务人对清偿原债务所增加的一种

债务履行方式，是根据借贷、买卖、劳动、施工等原因

形成的原债权债务衍生而成的，以房抵债协议并不能改

变原债权债务之基础法律关系。

换言之，以房抵债协议，包含了两种法律关系，一是基

础的债权债务关系，二是以房产抵偿债务的买卖合同关

系。

《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》

及实施细则等法律规定，不动产物权的变动以登记为生

效要件。房企破产实践中普遍存在以房抵债协议的债权

人一方办理了房产备案登记或预告登记而未办理房产转

移登记手续，从而产生大量的以房抵债案件纠纷。根据

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定，以

房抵债协议的成立不以办理房产产权转移登记为要件，

只要双方出于真实意思表示达成协议，未违反法律法规

强制性规定，以房抵债协议协议即有效，只是债权人无

法根据协议约定的所有权直接转移的条款而获得房产的

所有权。

另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕

254号）（下称九民纪要）第44条”的规定，最高人民

法院确立了以物抵债为诺成性契约的裁判规则，即债务

履行期限届满后，当事人双方对债权数额予以结算、确

认，并由此达成以房抵债协议，只要该协议的内容不存

在违反合同效力的强制性规定，且不存在显失公平的情

况下，应尊重当事人的意思自治，确认以房抵债协议有

效。

在签订以物抵债的债务人企业破产的情况下，以物抵债

协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有

了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订

以物抵债协议。

由此可见，在以物抵债协议场合，不符合管理人不得根

据《企业破产法》第18条规定选择解除合同或者继续履

行，尤其是不能随意解除合同。

管理人不能解除合同，并不意味着债权人就有权请求继

续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求债务人继续

履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该

债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受

偿的原则。

因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将

其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。

以房抵债本质是上一种债务清偿行为，以物抵债之购房

人和基于买卖关系之购房人请求权基础方面存在本质不

同。因此破产管理人在处理该类债权时，可以追本溯源，

按照原本的债权去处理，以免造成个别清偿的出现。但

若所抵债权本身具有优先权，可全额清偿时亦需要结合

案件实际情况具体分析。

二关于“工程款”债权优先权

房地产企业破产程序中，建设工程价款债务是较为常见

的债务类型，建设工程价款债务的处理影响农民工的工

资发放问题，如处理不当极易引发群体性事件。《民法

典》第八百零七条、《建工司法解释》第三十六条等法

律规定均明确了承包人就建设工程折价或者拍卖价款优

先受偿，且优先受偿权优于抵押权和其他债权。

房地产企业破产程序中，对于建设工程优先受偿权的处

理，应当注意以下几点：

第一，建设工程优先受偿权得以适用的前提是约定的付

款条件已经成就。如果出现有关承包人违约且发包人得

以依法主张抗辩不付款的情形，或者有其他未达到付款

条件的情况的，则不存在建设工程优先受偿权。

第二，区分工程处置价款与土地处置价款。虽然按照法

律规定，建设用地使用权应当与建筑物一并处置，但处

置后的工程价款和土地处置价款仍应作出不同处置。承

包人有权就工程处置价款优先受偿，对于土地处置价款

则无优先受偿的权利，否则将损害