河南南阳中实骏景时尚广场营销策划方案定稿样本.doc

前言

依据和贵司多轮沟通结果，本案和未来三期项目整体定位为SHOPPINGMALL（超级购物中心）。作为零售业中最复杂开发经营模式，近几年SHOPPINGMALL成为中国零售业开发烧点，引发市场和媒体极大关注。

仅就本案3.5万平方米体量产品而言，不含有SHOPPINGMALL硬件上绝对属性，本案关键在于引进SHOPPINGMALL整体概念，将多个商业业态、景观休闲、娱乐等放在一个屋檐下，重视体验式消费，而且要确保商品流、人流、资金流高效、有序地运转，这就需要科学、合理营销策略为支撑和指导。

本方案即对中实骏景项目中商业部分，也是整个中实骏景开发关键部分，在营销策略方面提出中肯、合理提议，作为该板块在销售、招商、管理等方面策略指导。

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章项目背景 4

1.1南阳商业地产现实状况 4

1.1.1宏观 4

1.1.2中观 4

1.1.3微观 5

1.2项目基础情况 6

1.3项目SWOT分析 7

1.3.1项目SWOT分析 7

1.3.2SWOT综合分析 8

第二章项目定位 10

2.1商业模式发展分析 10

2.1.1商业发展概况 10

2.1.2购物中心特征 14

2.1.3第四代商业模式价值 15

2.1.4第四代商业模式经典案例解读 17

2.2项目定位 18

2.2.1项目发展初步研判 18

2.2.2形象定位 19

2.2.3商业业态定位 21

2.2.4产品定位 25

2.2.5目标客群定位 26

第三章营销策略 30

3.1营销总体策略思绪 30

3.2案名提议 31

3.3营销阶段预演 32

3.3.1营销阶段分期 32

3.3.2各营销阶段关键工作及目标 33

3.3.3营销、招商、工程同时预演 34

第四章招商策略 35

4.1招商前提条件 35

4.1.1明确各专题之间权责 35

4.1.2明确进驻商家范围及品牌 35

4.1.3招商时间确实定 35

4.2招商选择标准 36

4.3招商策略 36

4.3.1项目招商目标定位 36

4.3.2招商目标用户组合 37

4.3.3招商整体思绪 37

第五章项目推广 38

5.1南阳商业地产推广简析 38

5.2媒体推广策略 38

5.2.1整合推广目标 38

5.2.2整合推广策略 39

5.3专题概念设计 39

5.3.1专题概念 39

5.3.2概念内涵 40

5.3.3概念系统 40

5.4推广阶段划分 40

5.4.1导入期 41

5.4.2认筹期 41

5.4.3开盘期 41

5.4.4强销期和招商 41

5.4.5尾盘期 42

5.5媒体策略 42

5.5.1消费者获取房地产信息渠道比较： 42

5.5.2消费者媒介接触习惯比较： 43

5.5.3媒体配合 43

第六章营销实施 44

6.1营销标准 44

6.1.1体验式营销 44

6.1.2人文式营销 44

6．2销售计划 44

6.3销售组织管理 45

6.3.1销售队伍建立及培训 45

6.3.2销售步骤管理及监控 46

6.3.3营销组织架构 47

第一章项目背景

1.1南阳商业地产现实状况

经过前期调研，南阳商业环境及商业地产市场在宏观、中观和微观方面含有以下特点：

1.1.1宏观

南阳距离西安、武汉、郑州等二线城市绝对距离均在500公里

南阳作为区域关键中心城市，是区域政治、商贸、物流中心，同时也是鄂、豫、陕三省交界区域内关键交通枢纽；

南阳历史、文化厚重，有着较为丰富自然、人文等方面旅游资源，尽管开发程度不够，但表明南阳城市开发潜力较大；

作为区域商贸、物流中心，南阳商业发达，是鄂、豫、陕三省交界区域关键商品集散地；

国家对房地产市场宏观调控和紧缩银根政策，已逐步从一、二线城市向三线城市渗透，这将对未来南阳地产市场产生一定负面影响。

1.1.2中观

伴随南阳新一轮城市计划实施，城市规模、人口等逐步扩张和增加，现在南阳城市正步入快速发展轨道，城市化正面临发展转型时期；

伴随城市化进程加紧，南阳城市基础市政设施和城市快速发展矛盾已越来越突出，伴随南阳城市计划整体实施，城市重心北移；

南阳商业经过长时间自我调整，自发形成了商业业态不规则聚集，有一定扎堆现象，但距离专业市场聚集还