项目营销策划构思方案样本.doc

南京?·?新天地花城?60万平方米（16万平方米商场）超级大盘

项目营销策划构思方案

投标单位：xxxxxxx

摘??要

针对南京江宁开发区项目策划，我们含有以下重大创新：

1.?从城市经营角度，首优异行城市经营策划，造就江宁开发区经济发展万马飞跃大势，然后将本项目放在城市经营大背景下，运作土地一级半市场，展开大招商，大手笔整合金融、房地产、商业、物流社会资源，形成江宁投资置业热潮。目标：提升江宁新区——南京新城名片形象，提升房地产价值。

对于城市经营策划，中国著名策划机构王志钢工作室给中兰德大力支持。

2.?商业策划进行大手笔创新，利用我们丰富商业房地产经验，在项目地块策划南京最具创意大型shopping?mall购物中心，将项目开发策划和招商策划同时进行，采取产权式商场方法帮助发展商首先回笼2-3亿元现金。

3.?在房地产项目策划方面进行重大创新，根据中国生态住宅计划，开启南京第一个大型生态健康小区，以大面积健康养生花卉形成中心花园震撼南京置业者心灵；

4.?利用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们愿意将多年来投巨款完成中华国际养生园结果引入到江苏，依据南京区域文化特点，计划在SHOPPING??MALL建设5000平方米国际健康养生服务中心，融合中西健康养生文化于一体，巧妙提炼江苏吴越健康养生文化之精华，形成南京国际健康养生园，吸引大批成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售。

5.?本项目策划责任人含有丰富发展商经验，能够充足利用用户营销和服务营销手段，结合深圳优异营销理念和南京区域文化特点设计出系列大型用户营销活动方案，形成满城争说新天地项目标局面。

6.中兰德含有教授群体优势，充足发挥母企业金融服务特色，利用金融创新手段引导用户购置我们物业。

案名注解

本营销策划方案暂将项目总体案名定为“南京??新天地”，其中住宅部分为“新天地??花城”。

此案名首先明确了项目标定位及其社会价值，该项目因为含有极大商业价值，应成为提升整

个江宁新区价值关键和标志，并引导新消费观念、居住观念、城区观念、空间观念和审美

观念；其次，该案名区分于现在江宁及南京全部项目案名欧化及小资倾向，凸显大气、高格形

象；另外，该案名极富现代感，轻易产生联想；简练，便于传输和记忆。

住宅部分案名和“诗意栖居”内涵统一。

目?录

★市?场?篇????????一、南京市房地产市场总体评价

1、宏观经济环境

2、人口及收入、消费水平、消费特征

3、房地产整体发展水平

4、城市区域价值及发展趋势

二、江宁区房地产市场总体评价

1、江宁区区域价值分析

2、经济发展及消费主体特征

3、房地产市场竞争情况（关键竞争楼盘分析）

4、商业现实状况及前景评价

★构?思?篇?????????三、南京·新天地理念创新和构思关键点

1、品牌及市场整体效应目标

2、商业部分整体定位及关键价值选择

3、住宅部分整体定位及关键价值选择

4、整体营销策略

5、开发策略选择

6、销售、成本、收益等财务总体目标

★项?目?篇?????????四、项目SWOT和动态竞争分析

?????????????????????????1、项目关键威胁

2、项目关键机会点

3、动态竞争分析

?????????????????????五、商业项目构思定位初步模拟

?????????????????????????????1、商业专题定位及业态选择

?????????????????????????????2、商业计划安排及经营、租售方案

?????????????????????????????3、商业部分财务指标估计

???????????????????????????六、住宅部分产品定位及计划提议

?????????????????????????????1、产品专题概念定位

2、住宅产品类别、百分比、分布及开发提议

?????????????????????????????3、户型、面积、百分比

?????????????????????????????4、计划关键点、园林提议

????????????????????????????5、价格策略

????????????????????????????6、住宅部分财务指标估计

★概念计划篇??????七、计划及独特创新概念

★营销关键点篇??????八、营销关键点及项目后价值评价

（一）?营销关键点

（二）?后价值评价

★合?作?篇????????九、双赢合作模式介绍

??????????????????????1、本企业内部专业运作步骤

?????????????????????????2、合作方法选择

?????????????????????????3、本企业异地经营模式

???????????