长投绿城·蘭园商铺招商租售方案.pptx

长投绿城·蘭园商铺招商销售方案

2018年5月

商业地产发展解析

趋势一：消费者基本接受一站式消费的购物中心作为主流的消费场所。

以大型超市为代表

以百货大楼为代表

80年代中后期至新世纪初

在供销社的基础上扩大，以服饰、珠宝、化妆品等为主，经营模式发生很大变化，以联营为主。

以购物中心为代表

新世纪初

以万达等为代表，将百货、超市、餐饮、服饰、娱乐、儿童等消费融合在一起，提倡一站式

消费。

以供销社为代表

80年代中期前

选址城市中最好的位置，经营内容主

要以生活和生产用品为主。

新世纪初

以沃尔玛、欧尚、华润等超市品牌为

代表，独立开设大型超市卖场。

级别

购物中心类型

辐射范围

规模

一级

市级购物中心

◆辐射全市或城市大部分区域

◆辐射半径5-25公里

10万㎡以上

二级

区域型购物中心

◆辐射整个行政区

◆辐射半径5-15公里

4.5-10万㎡

三级

社区型购物中心

◆辐射区域内部分区域

◆辐射半径5公里

2-5万㎡

商业地产发展解析

趋势二：消费逐渐下沉，从原先单一的市级购物中心逐渐发展为市级购物中心—区域型购物中心—社区型购物中心三级模式，新一线或二线城市进入商业地产存量时代

商业地产发展解析

趋势三：盒子型商业以长期持有租赁为主，街区型商业则更偏向销售属性

基于商业的集中度和管控的便利

性，盒子型商业基本以持有租赁

为主，后期考虑是依托经营进行整售或做金融类产品考虑。

基于开放性的特征，商铺的销售

便利度较高，一般考虑纯出售、带租约销售和售后返租形式。

社区商业的常规操作模式

基于消费下沉和互联网的冲击

社区商业（社区商铺）可承载的业态内容和商家档次不断受限

依托街铺的特性

社区商业基本以出售为主

鉴于目前整体市场反馈，社区商业的实际投资回报率在1-4%之间

故社区商业在销售的基础上，会融合招商租赁的举措

以万科为代表的少数房企考虑的模式，需满足两点前提：1、以城市公司为单位，项目的数量和社区商业总规模有保障；2、有专属的商业招商运营团队做支撑，目标以招商运营缓解销售难度。

是目前大部分房企选择的操作模式，如恒大、碧桂园、龙湖等，以营销团队为主导，以快速去化为目标。

注重：

◆招商经营期3-5年

◆对招商运营能力要求高，尤其是类型二，会有因经营不善、租金不高导致商铺更难出售

社区商业的常规操作模式

注重：

◆销售时机选择

◆商业氛围包装

全部招商运营，再带租约销售

》

售后返租

类型二

纯销售

类型一

类型一

.社区商业销售最好节点——住宅交付前的热销期

√住宅热销期间，客户流量大，对于投资购买商铺、租赁商铺经营都是好时机；

√住宅交付前6个月，预期可见，有助于增强客户心理预期，促进商铺去化；

反之

商铺整体开业，有助于A地块交付，提高业主入住率。

商铺经营有助于B地块销售，提高老带新比例，抵御市场变化风险，快速去化，达成年度回款指标。

如近期蘭园商铺销售，可有效实现双赢——

。商铺货量盘点

。效果图及现场实景。商铺销售难点分析

本体分析

市场调研

招商销售策略

保障措施

1.商铺货量盘点

。商业占比5%，属中间型社区商业。A区商业总可售10986.41㎡，143套。。2018年计划可售商业：5416㎡，78套（40-42#）。

套型总面积

367.51

371

2891.87

2524.91

2866.99

1964.13

物业类型

底商

底商

商铺

商铺

商铺

商铺

商铺

楼栋号

3—1

3—2

3—40

3—41

3—42

3—43

3—44

户数

9

9

39

39

29

18

内容

占地面积（㎡）

用地性质

总建筑面积（㎡）

地上建筑面积（㎡）

住宅面积（㎡）

幼儿园面积（㎡）

架空层面积（㎡）

容积率

地下建筑面积（㎡）

建筑密度

限高

绿地率

总户数

配套面积（㎡）

商业面积（㎡）

商住

260867

面积

162519.4

284686.8

381686.8

3600

4092.8

97000

1.79

80米

19.31%

35%

2599

13500

2627

序号

1

2

3.1.1

3.1

3

3.1.5

3.2

3.1.4

4

6

7

5

8

3.1.3

3.1.2

B地块

A地块

2.效果图及现场实景

2.1效果图

2.效果图及现场实景

2.1效果图

44#

2.2现场实景图

。导视系统差，客户导流功能严重不足。。雨蓬较高，影响店招包装。

。地势高差大，对车辆进入影响大。

2.效果图及现场实景

2.效果图及现场实景

2.2现场实景图

。连廊朝内且长达180米，