地产项目方案样本.doc

白云时代项目方案

白云?时代新房策划方案

第一部分???市场分析

一、?白云楼市现实状况分析

1、区域概况及地产趋势

白云区是贵阳市所辖一个行政区域，是贵阳市卫星城，经过贵遵高速公路和贵阳相连，它不仅是贵州最著名铝工业基地，同时也是中国久负盛名铝城。

在以往筑城人心目中，白云区给人第一印象常常是偏远、粗糙、和贵阳市形成一个相对独立或断裂区域。但，经过这些年市政设施不停完善及白云人不懈努力。即使白云区客观上仍距离市区较远，但现在已经有数条连接市区交通干道交付使用；且区域经济历年来全部在不停迅猛增加。

应该说，现在白云房地产市场已展现出前所未有良好契机。

在9月召开房交会上，小河、花溪部分楼盘成为置业者瞩目标焦点。而白云区房地产开发则悄无声息。报纸、电视等媒体上极少见到白云区地产报道。我们全部知道小河、花溪、白云这三个板块经过各自相连沙冲大道、花溪大道、贵遵大道和贵阳紧密联络。小河繁荣来自政策指导和本身动力；花溪蓬勃发展得益于优美地理环境和浓厚人文气息；而白云区因为城市功效定位不一样，决定了白云区房地产发展只能是结合大企业进行开发，以水平价格差同其它区域抗衡。

对于楼盘而言，第一要素往往是地段和位置，那么对于郊外，尤其是白云区楼盘来说，面临着新考验和决议。

2、白云楼市发展进程

白云区建制是1973年才开始恢复，起步较晚，发展缓慢。

80年代初，只有为数不多几栋住宅楼。

至1993年房改时，全区也仅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。这在当初也刺激了房地产业发展。

93—94年，关键是职员集资建房，同时有部分商品房开发，当初商品房价格十分廉价，每平方米才450元左右，几百套房子一推出来很快就被抢购一空。

97年后，贵阳部分开发商开始进入白云区，开发了部分较具品味商品房，开始引入新建筑理念。标准式、跃式、复式、别墅等多种户型多个多样，再加上人口增多，住房居住观念更新，市场供给不足，造成房价一路攀升，由前几年每平方米550元—680元涨到现在每平方米750元。

而现在，在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应，含有很好实力发展商（如朝晖房开、强臣房开、永茂房开），她们对推进白云房地产业，提升白云建筑整体水平注入了新鲜血液。

3、区域地产市场蕴藏着巨大潜力

在白云区房地产发展史上，依靠大厂搞开发是其显著特点。现在贵州铝厂2万多名职员中就蕴藏着巨大购房潜力。其原因在于：

①?贵铝现在经济效益很好，职员工资、福利待遇较高，从而其购置力较强；

②?贵铝职员现在住房条件尚不尽人意，职员有强烈二次购房欲望。

和贵铝相邻白云村住房开发力度最大，现在连片开发了总面积逾8万平方米贵铝住宅小区，以680元/M2—720元/M2价格整体出售给贵州铝厂。其项目一期2万多平方米现在已交付使用，二期4万多平方米正在担心施工中。

今年年初开盘朝晖花园，在小区计划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面全部有一定创新，它在白云地产业之中起了示范作用，并产生了显著经济效益。

4、区域综述

?经过对白云区楼市调查,不难看出白云区楼市尚处于一个比较初级阶段,在售楼盘数量并不是很多,近10个左右，包含部分不著名楼盘在内。从总体上看，区内各楼盘销售态势良好，以650-1200元/m2价格出售，相对于贵阳及其它地域来说是比较有显著优势。从各楼盘所处位置不难看出，在售楼盘大多集中在白云大道两侧，而且多集中在白云公园周围，可见，便利交通和优美环境是吸引用户有利要素。

在白云南路楼盘关键有园林居、蓝天大厦及几栋未著名楼盘，价格在750-1200元/m2元之间。这一地段处于白云入口处，有着十分有利地理优势，加上立即开发金阳新区就在其西侧，所以，尽管价格相对于其它楼盘略高，但销售情况全部还不错。在朝晖路朝晖花园则是区内唯一大型楼盘，目间一期近200余套已售完，正推出二期80套，销售态势也见好，毗邻金阳区有利位置，区内很好配套、物管和优美生态环境，吸引了区内不少用户眼光，销售情况良好并成为白云区内楼盘经典代表。在同心路金谷园用户则关键是和之相邻铝厂职员，这一楼盘利用地段在抓目标用户上应该留个经典。

就现在白云楼市来说含有以下关键特征：

1.?规模大不多，除朝晖花园外，基础全部属于小规模。

朝晖花园占地40000m2，建筑面积80000多平方米规模在白云独树一帜，所以其在规模上已完全同其它楼盘区分开来，加上配套、物管方面优势，自然成为区内用户最爱，而其它楼盘均属小规模。

2.?各楼盘建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动影响。

在市政治经济文化中心向西移战略影响下，各楼盘建立自然会考虑到这点，如各楼盘均在白云大道两旁，经典应属朝晖花园，其借助毗邻金阳小区经过对金阳声势宣传了自己，自然又吸引了不少用户。

3.?价略低，用户多属二次择业。

比较小河楼价、贵阳楼价，及其它地域楼价，白云区