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现代商贸工业
2023年第23期ModernBusinessTradeIndustryNo.23.2023
抵押权和租赁权顺位规则研究
赵煜雯
(苏州大学王健法学院,江苏苏州215006)
摘要:我国《民法典》第405条虽对抵押权和租赁权之间的顺位关系进行了一定的规制,但仍有较多不足之
处。对抵押权和租赁权的优先顺位进行法律规制,需结合租赁权物权化的规范目的,限制和区分其适用对象,并遵
循“公示在先,权利在先”的一般规则。在确定公示标准时,不动产租赁权应以转移占有作为主要标准,以登记作为
补充标准;特殊动产租赁权应以登记作为唯一标准;一般动产租赁权应以转移占有作为标准。不动产和动产抵押权
都应以登记作为标准,而非以抵押权设立时间确定顺位。此外,在处置先抵押后租赁的情况下,应判断租赁关系的
存在是否对抵押权实现产生不利影响,而不直接地解除抵押物上的租赁关系。
关键词:债权物权化;抵押权;租赁权;公示标准;优先顺位
中图分类号:F23文献标识码:Adoi:10.19311/j.cnki.1672-3198.2023.23.044
1问题的提出式公示租赁权,认为未经登记的租赁权不能对抗已设立
的抵押权更合理。对于抵押权来说,抵押合同的订立并
我国现行《民法典》第405条规定,“抵押权设立前,
不必然等同于抵押权的设立。同时,抵押权的设立也并
抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵
不意味着该抵押权获得了对抗效力,目前规定仍然没有
押权的影响。”该条款较《物权法》作了部分修改,其将
恰当体现出顺位标志和对抗效力之间的关系。
原《物权法》中的“订立抵押合同前”修改为“抵押权设
第三,问题涉及如何处理先抵押后租赁。如抵押物
立前”,将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已出
在抵押权设立前就已转移占有给承租人,则原租赁关系
租并转移占有的”。同时,该条款并未对先抵押后出租
不受该抵押权的影响,那么抵押物在抵押权设立后再转
的情形在法律上予以明确。实际上,第405条虽解决了
移占有给承租人的,是否原租赁关系就无法对抗该抵押
抵押权和租赁权优先顺位的部分问题,但在法律适用和
权,抵押权人必然能够直接除去抵押财产上的租赁权,
解释上仍有较多难题亟待解决。
终止租赁关系呢?我国《民法典》对该问题未作回应,以
第一,抵押权和租赁权优先顺位规则是否统一适用
往的法律对该问题的规定也较为混乱,因此有必要研究
于动产和不动产。从根本上说,此规则是租赁权物权化
讨论。
的重要体现,意在保护承租人的利益。其中,不动产租
赁往往承载了维护社会稳定和人民生活根基的重要作
2《民法典》第405条的适用对象
用,动产租赁较不动产租赁而言似不具备此根本性作
2.1债权物权化下的租赁权
用
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