房地产市场分析指标及方法 .pdf

空置、吸纳和缺口分析

一、空置

（一）空置介绍

空置是供给与需求相互作用的结果。例如，供给超过需求，空置率就会高；反之，空置

率就很低。下面介绍两个重要概念——空置量和空置率。

空置量：指某时点未被占用的房地产数量，

空置率：是指某一特定时间空房占总供给量的百分比。

按照中国的统计规定，空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面

积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，

但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等

不可销售或出租的房屋面积。

2005年12月末，全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米，其中住宅建筑面积为

107.69亿平方米，而全国商品房空置面积为1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.62

亿平方米（央行发布的《2005年第四季度货币政策执行报告》称2005年12月末，全国商

品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米），商品房的空置

率只有0.68%，商品住宅则只有0.58%——它们各自的空置率仍然不足1%，更不是吓人

的26%甚至30%。

（二）空置率计算和预测

目前有两种方法可以计算空置率，一是使用总存量法计算（加权平均）；二是计算各种

建筑物空置率的平均值（简单平均）。

1、使用总存量法计算（加权平均）

空置面积

使用该方法可以较为精确的计算出空置率，空置率

总面积

2、使用各种建筑物空置率的平均值法

先计算每幢建筑物的空置率，然后对所有计算出的空置率进行简单平均。此方法具有较

大的主观性，可以选择特定的建筑物在内，但只是简单平均忽略了建筑物在面积上的差异性。

3、预测空置率

精确的空置预测有助于开发商洞察市场周期和市场租金及销售价格的未来趋势从而促

成更多可获利的房地产交易。通常可以采用供给和需求法预测空置率。步骤如下：

（1）利用经济基础分析EBA预测就业、人口和家庭数量；

（2）估测所选房地产类型的适当需求，如住宅单元的需求；

（3）基于存量增减信息预测特定房地产类型的供给；

（4）计算空置率，

总供给面积-总需求面积

空置率

总供给面积

二、吸纳

吸纳是指一段特定时间（通常为一年）内被占有的存量。吸纳一般有两种表示方法：

一种是单位时间的吸纳量，公式：

年末占用的面积数-年初占用的面积数

单位时间的吸纳量

单位时间

另一种是某项目全部出租或出售需要的时间，称为吸纳时间。

例：某市的商铺子市场年初有955919平方米的零售面积，粘膜有991430的零售面积，

问这个商铺子市场一年的吸纳量是多少？

991430-955919

一年的吸纳量35511

1

三、缺口分析

（一）缺口的类型

1、某种需求已经存在，增加供给；

2、观察到吸纳量在增加，但是存量增加在放缓；

3、为新的需求提供供给，例如在一个没有咖啡厅的区域新建咖啡厅；

4、将需求量较小的供给转变为需求量大的其他类型的房地产；

5、将需求量较小的供给升级为需求量较大的同类单元；

（二）总体市场的缺口分析

1、步骤如下：

2、确定用途

3、确定区域

4、分析需求

5、分析供给

6、判断是否存在缺口或者过度供给；

7、吸纳情况分析