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抵押权案例

【提示】

《担保法》虽然规定土地房产等办理抵押自抵押合同登记之日起生效，但《担

保法》施行前的抵押合同未登记的并非无效。而且随着《物权法》的出台，抵押

权自抵押合同生效起设立，登记不再是生效的条件，登记只是产生对抗善意第三

人的效力。抵押物先抵后租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。

法院查封扣押财产后被执行人设立租赁负担，不得对抗申请执行人。

【索引】

一审：南通市港闸区人民法院（2005）港民一初字第0409号（2006年3月10

日）。

【案情】

原告南通某经贸有限公司

被告南通某材料总公司，

被告周某

被告保某

1995年9月25日，某银行营业部与第一被告签订了一份《某银行南通分行

抵押贷款合同》。合同约定由某银行营业部向第一被告提供贷款1014万元，贷

款期限自1995年9月25日至1996年10月25日，第一被告以其所有的固定资

产包括土地使用权、库房、汽车作为抵押物进行抵押，并由南通市公证处于1995

年9月29日出具了通证（1995）经内字第2716号具有强制执行效力的债权公证

文书。1996年10月30日，某银行营业部向南通中院申请执行，1997年5月29

日南通中院对第一被告抵押的石花桥库房3240平方米及相应的土地使用权

20800平方米等进行扣押，于1997年12月8日向南通市国土规划局发出协助执

行通知，限制石花桥仓库20800平方米土地的转让。

1998年11月5日，南通中院（1998）通中法执裁字第96号民事裁定书载

明：石花桥仓库土地及仓库房产已抵押给某银行营业部，裁定将本市闸东乡花墙

村六、七组石花桥仓库以评估价值95万元，该仓库内面积21071.83平方米的土

地以评估价值539.4388万元转让给某银行营业部。

2004年7月19日，某银行委托江苏某拍卖有限公司对下属支行营业部的有

关抵债物资进行拍卖，原告参加了竞拍活动，于2004年7月29日竞得第一被告

抵偿给某银行南通分行营业部的抵贷资产—位于南通市闸东乡花墙村的石花桥

仓库（包括土地使用权及地上建筑）。2004年8月15日，某银行与原告对有关

资产进行了移交。2005年4月6日，原告取得了国有土地使用权证。2005年8

月5日，原告律师向第二、三被告发出律师函，要求两被告最迟在2005年9月

30日前将使用仓库内的财产搬迁完毕；如想继续使用仓库最迟在8月10日前与

委托人协商合同条款并重新签订租赁合同，未能得到答复。

另查，1998年10月8日，第一被告与第二、三被告签订租赁合同一份，约

定第一被告将石花桥仓库西侧毛坯库房（使用面积3240平方米）出租给第二、

三被告，租金前二年每年12万元，从第三年开始以年5%递增；另提供办公用房

四间，租金每年1万元；租赁期从1999年5月1日至2009年6月30日止。2000

年8月30日日双方又签订补充协议，将租赁期调整为1999年5月1日至2014

年6月30日；第一被告收回9格毛坯房，租金调整为每年6万元。同时在第三

条约定，第一被告因政府干预或法律等不可抗力等原因需中途终止协议时，第二、

三被告应积极配合，善后事宜另行协商。

2006年1月6日，本院应当事人的申请委托南通市价格认证中心对讼争标

的南通市港闸区闸东乡花墙村石花桥仓库及仓储用地使用费的价格进行鉴定，

2006年1月20日该中心出具报告，鉴定结论是2004年7月29日至2006年1

月31日使用费为214500元；2005年4月6日至2006年1月31日使用费为127500

元。

第一被告辩称：对南通中院对公司资产的处理是认可的。当时之所以与第二、

三被告签订租赁合同是为了解决职工的生活，是否合法并不清楚，现在也无赔偿

能力了。

第二、三被告共同辩称：原告诉称其租赁使用的仓库为某银行抵押物的说法

不能成立，因为第一被告与某银行签订的贷款抵押合同未经过抵押登记，故抵押

无效；原告虽然通过拍卖购买了土地使用权，但没有实际接受买受物的事实，原

告要求被告支付场地使用费没有法律依据；其与第一被告签订的租赁合同合法有

效，且原告要求被告