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物权法笔记

李建伟

物权法备受社会各界的广泛关注，在全国人大常委会审议已经过七次，从民商法体系的完善乃至于

社会主义市场经济法律体系的形成，物权法都扮演了一个基础性的角色。

我们今天主要谈一下大家都关心的问题，即2007年司法考试中物权法会扮演一个什么样的角色。

我们现在看到的提交到这次人大会议的稿件中的条文，可以归结为三类：

第一类，是对以前立法总结性的条文。物权法的总则，特别是所有权，用益物权、担保法这几章，

都是对原来已有的立法成果的再一次总结和确认，这些条文我们可以在《民法通则》、《担保法》以及《担

保法解释》里都能看到。相比较而言，物权法的规定更为概括、原则。另外关于承包经营权、宅基地使

用权、建设用地使用权的规定，也并没有突破《土地管理法》、《房地产管理法》及《农村土地管理法》

的原有立法规定，这些条文占了物权法的70%左右，因此这些对于考试的影响应该说是非常有限的。

第二类，是新增的条文。例如：1、关于占有的规定。这在我国原有的民事立法中是没有的，它作

为一种所有权的原始取得方式，确实非常重要。特别是我们原来在没有立法规定的前提下，探讨司法考

试真题的一些答案时，就很难有直接的依据给出一个明确的结论。举例来说，在善意占有和恶意占有的

区别方面，不管是恶意占有还是善意占有，都有义务返还你所占有的原物及其孳息。2、关于地役权的

规定。原来我们规定关于地役权，双方要签订地役权书面合同，地役权书面合同是一个债权合同。继而

产生的问题是在：是不是签订合同就产生地役权了，是否需要登记，登记是地役权的生效要件还是对抗

要件？由于这些问题的不确定，在2003、2005和2006年考了三次，答案都不一样。在物权法草案中，

明确规定地役权登记不是必须的，是自愿登记，要求登记的应该是需役地人，登记可以对抗地役人，不

登记就不可以对抗地役权人。明确了登记是地役权的对抗要件，而不是合同生效的要件。

第三类，是将原有规范进一步完善的规定。这样的规则带给我们最大的问题是，06年之前的试题

命题者给出的答案在现在看来都不正确了，反而那些错误的选项答案变的正确了。

从上述分析看来，物权法在07年司法考试中的意义有三点：

第一，它绝对是重点，这是我们历届考试的特点。

第二，它绝对扩充了民法的考点。

第三，修正了原来的答案。但是，物权法对于我们整个司法考试以及民法答案的影响，不像大家想

象的那么大。物权法主要还是承继而不是创新，在200多个条文中真正对我们有重大影响的规则是比较

有限的。所以不要觉得07年司法考试中物权法，好像“狼来了”一样。

物权法中的重大变化有这么几个：

第一章第一编总则部分，规定了物权法立法的基本原则。总则部分最重要的是第二章物权法的设立、

变更、转让、消灭，这一章在民法理论中，叫物权的变动。

第一，不动产所有权的变动绝对以登记为要件（包括赠与、转让），这没有任何例外的。需要注意，

这个登记不是指合同登记，而是指权利登记。

比如：甲乙订立合同，甲要把位于海淀区的房屋以200W的价格转让给乙，双方签了一个书面合同。

中午12：01双方签字盖章，合同成立，也就是生效了（即没有付条件、也没有附期限）——仅仅产生

债权效力，不产生物权效力。合同规定一星期内：乙要付全款200W给甲；甲要在一星期内把房屋交付

给乙，并协助乙办理产权登记手续——办