2021亚洲房地产投资信托基金研究报告.pdfVIP

亚洲房地产

投资信托基金

REITs

研究报告

中国房地产业协会戴德梁行

联合发布

2021

CONTENTS

01亚洲REITs市场概览

02中国基础设施公募REITs市场

03海外REITs扩募案例研究

04附录

2|亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

EXECUTIVESUMMARY

戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第六年发布《亚洲房地产投资信

托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2021年亚洲各地区REITs市

场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地

基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现。

同时我们以凯德中国信托（CLCT）和普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP

J-REIT）作为海外REITs扩募的典型案例进行分析。

截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支；总市值达

3,041亿美元，同比上升8.1%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市

值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.1%)、新加坡

(6.1%)、日本(3.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、

中国香港(27%)。2021年日本上市REITs在新冠疫情的影响下表现优于

中国香港和新加坡，平均综合收益率为20.1%，而中国香港、新加坡REITs

综合收益率分别为12.4%和5.5%。

截至2021年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地

129处物业，较上一年增加了17处。2021年两地REITs在内地的交易活动

出现明显回暖迹象，共发生9笔交易，其中7笔收购为两市装入多达23处

资产，包含19处仓储物流及1处数据中心，合计占收购资产总数近九成。内

地的物流仓储、产业园区及数据中心等「新经济」不动产，成为REITs收购

的理想标的。

2021年6月21日，首批中国基础设施公募REITs在沪深交易所成功上市，

标志着中国版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月31日，国内基

础设施公募REITs共有11支产品成功发行，总市值约为441亿元，已发行

成功的REITs资产类型包括产业园区，仓储物流，高速公路和生态环保基

础设施。本报告通过分析中国基础设施公募REITs市场表现和底层资产类

别，结合相关政策对中国公募REITs市场做出分析和展望。

最后，本报告选取在东京交易所上市的普洛斯日本不动产投资信托基金

GLPJ-REIT），和在新加坡交易所上市的凯德中国信托（CLCT）作为扩

（

募的典型案例，可供上市基础设施公募REITs未来长远发展参考。

*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、

中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为2021年12月31日。

*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2022年3月31日。

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告|3

概览

根据戴德梁行统计，截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的

REITs共计198支，总市值达3,041亿美元，同比2020年末市值

上升8.1%。纵观亚洲REITs市场，日本、韩国和新加坡最早出台

REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。2021年

6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着

期盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。2020年全球金融市场

受新型冠状病毒（COVID-19）影响，亚洲REITs市场表现略显颓势；

得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放，2021年亚洲REITs

市场整体表现有所回暖。

全球新冠疫情推动了科技在日常生活中的应用，在面对面接触受限的

情况下，世界各地人们通过虚拟途径，以更灵活的方式沟通、工作及

生活。经济活动方式的变化无疑为写字楼及购物商场等传统房