销售基础知识培训资料一.docx

销

售

知

识

培

训

材

料

〔一〕

房地产根底学问

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。

1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、效劳、

文化、教化、办公房等。

2、地产：是土地和地下各种根底设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排

污等地下管线以及地面道路等。

二、房地产开发

1、房地产开发的概念：

房地产开发是指依法获得国有土地运用权的土地上进展根底设施和房屋建立的行为。

2、房地产开发的原则：

房地产开发必需遵循以下原则：

〔1〕严格执行城市规划的原则；

〔2〕讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有

机的结合起来；

〔3〕全面规划、合理布局、综合开发、配套建立的原则。

3、土地征用的审批权限：

征收以下土地，由国务院

根本农田；

根本农田以外的耕地超过35公顷的；

其它土地超过70公顷的。

征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

4、土地的获得方式：

土地的获得有两种方式：划拨和出让。

〔1〕划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。以划拨方式获得土地运用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有运用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位运用。

〔2〕出让是指及国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在确定限内获得国有土地运用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，假设要在划拨土地上进绽开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用处不同，土地的运用期限也不一样。主要分为：居住用地70，工业用地50，商业用地40等。

〔备注：出让合同约定的开工开发期限满1未开工开发的，可以征收相当于土地运用权出让金20%以下的土地闲置费，满2未开工开发的，可以无偿收回以上土地运用权。但因不行抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工拖延的除外。〕

5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛承受挂牌方式出让。

A、招标出让国有土地运用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门〔以下简称出让人〕发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参与国有土地运用权投标，依据投标结果确定土地运用者的行为。

B、拍卖出让国有土地运用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进展公开竟价，依据出价结果确定土地运用者的行为。

C、协议出让土地运用权：是指出让人及选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地运用权出让合同，有偿出让土地运用权的行为。

D、挂牌出让国有土地运用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，承受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时的价格结果确定土地运用者的行为。

三、房地产综合开发流程

房地产开发工程筹划环节

主要目的是确定投资开发的对象。

房地产开发的前期工作

主要目的是为开工建立作好打算。

房地产开发工程的建立管理

主要目的是保证按期、按质、按量、节约、平安地完成房地产开发工程的建立。

房地产开发工程的经营工作

主要目的是找到客户，实现房地产开发工程的价值。

房地产开发工程后评价环节

主要目的是弄清此工程的盈亏数目及其缘由，弄清工程的综合效益如何。

后评价经济核算效益评价房地产开发工程筹划市场

后评价

经济核算

效益评价

房地产开发工程筹划

市场探讨

工程设想

工程建议书

可行性探讨

流程设计

前期工作

征地拆迁

勘察、规划、设计

开工打算

预租预售

建立管理

落实监理

工程限制

开工验收

预租预售

经营工作

经营方式

选择

评估促销

工具

确定租售

价格

经营企业

开展租售

四、房地产投资

1、概念：

地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。

2、特点：

〔1〕投资本钱高

〔2〕投资回收期长

〔3〕投资风险大

〔4〕收益性好

3、储蓄和投资的比较：

方式

工程

储蓄

投资

货币运用

银行

干脆

对资金运用的参及

间接

干脆

货币增值程度

较小

较大

酬劳形式

利息

利润

担当风险程度

较小

较大

4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：

〔1〕花园公寓影响因素：销售时机

〔2〕写字楼影响因素：地段、商圈、价格等

〔3〕商业：商圈、楼层、临街状态等

〔4〕住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等

〔5〕酒店：地段、价格、配套、效劳等

五、房地产开发程序

企业注册：有1000万以上的注册资本；

立项审批；

工程