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既有居住建筑安全监管档案的构建研究

周煊祥，田银生

摘要：为适应存量规划时代下城市文脉保护与老旧街区建设的需求，对既有居住建筑的资料进行系统性记

录和管理是追求精细化留、改、拆的前提，以便确认既有居住建筑的保护等级和保护措施，提高既有居住

建筑的使用效率，延续城市历史文脉及风貌。文章结合国土空间规划改革背景，针对我国既有居住建筑大

规模更新的宏观问题以及日常维护的微观问题，探讨建立全国范围的既有居住建筑安全监管档案的重要程

度和基础条件。通过对比国内外既有居住建筑维护更新的管理策略和运作体系，强调自下而上力量的作用，

针对既有居住建筑的维护更新方法提出合理延长生命周期、及时鉴定历史价值和安全等级、共享共存历史

信息和变更情况的要求，尝试构建一个长效的、动态的、数字化的既有居住建筑安全监管档案体系。通过

数据的积累与识别，为我国既有居住建筑的保护传承提供评估住宅历史价值的依据和确认维护更新责任主

体的凭证。

关键词：既有居住建筑，维护更新，信息化监管，业主参与

1研究背景

1.1居住建筑精细化维护更新的必要性

我国经过大规模的建筑修建风潮之后，进入了存量更新时代，将迎来大批的更新改造项

目。居民区通常占据了城市区域的大部分面积，是城市功能区的重要组成部分，但相较于工

业区、商业区，以及具有更新价值的居民区，其他开发潜力较低的居民区的维护更新并未得

到重视。

从人居环境优化的角度看，旧城区中有大量在现代化建设高峰期修建的房子，居住建筑

在数量上虽跟上了人口的增长速度，但居住环境却有待提升。这些居住建筑的使用时间在

40年上下，使用年龄增加的同时，废弃时限也在接近。有些甚至出现了违规改建的业主行

为，如功能改变、使用超载、结构盲目拆改等。曾经对此类行为睁只眼闭只眼、只追求经济

效益的态度已不可取。通过严格的信息记录来规范居民对房屋的改造行为，是减少房屋潜在

危害的必要之举。

从资源高效利用的角度看，如果选择大拆大建的改造手段，可能产生大量建筑垃圾，降

[1]

低建筑使用效率，导致资源浪费。这与我国在《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》

中提出的要积极开展超低能耗建筑、近零能耗建筑建设示范相违背，也不符合2022年提出

的“双碳”目标。既有居住建筑的安全维护问题应早日得到解决，不能延用增量建设时期以

拆除重建为主的思维模式。要实现城市片区的精细管理和既有居住建筑的精确保留，需要有

历年的基础数据支撑，否则既有居住建筑的再开发工程难以进行。

[2]

从产权主体明晰的角度看，我国既有建筑可分为政府产权、法人产权和私有产权。政

府产权下的居住建筑由政府进行维护管理，相关信息记录较为完整，因此本文主要讨论私有

产权和法人产权下的既有居住建筑。由于历史问题而形成的私有产权与公有产权混淆的地

块，其成因虽远不能察，但在我国法治化的趋势下，产权归属及其变更应当有更多记录资料

作为凭据。从当下开始进行既有居住建筑档案管理，有利于未来辨清建筑产权，明晰维护更

新主体。

1.2国土空间规划体系待完善的急迫性

城市历史文脉的保护传承，不仅需要关注居民的生活习惯和风俗，作为物质载体的居住

建筑也应得到更完善的管理和维护。区位良好的存量更新项目多涉及居住区及周边地块的活

化，然而居住建筑记录中所涉及的历史照片、设备设施、家庭布局等体现当时技术水平和时

代思想的内容，还未纳入现状保护和发展的相关法规条例中。

我国建筑遗产的记录和鉴定还在进行中，很多曾因资料遗失而被拆除的建筑对城市文化

传承和风貌保存都有重要意义，这些或将成为城市新地标的旧建筑应该得到妥善记录，需要

自下而上的力量对建筑演变过程进行自觉的档案补充和记录。除了志愿者、专家学者等人，

既有居住建筑的业主应承担起历史资料搜集和现状委托鉴定任务，建筑维护修缮企业应主动

上报鉴定情况和修缮措施。

正值国土空间规划尝试完成“以图管地”，国土资源数据实现数字化更新，用以整合国

土资源并控制城乡建设需求的统一监管平台即将成型，笔者认为既有建筑安全监管档案应作

为该信息系统的一部分，起到历史文化保护传承的辅助作用。

2既有居住建筑维护更新的关键问题

既有建筑保护理论的研究中，值得关注的是预防性保护（PreventativeConservat