2024年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及参考答案.doc

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真題及答案

总分：100分及格：60分考试時间：150分

一、单项选择題(共35小題，每題1分。每題的备选答案中只有一种最符合題意。)

(1)某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最终获得巨大成功，则该投资商运用的是房地产投资特性中的（）。（有修改）

A.存在效益外溢和转移

B.需要适時的更新改造投资

C.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D.易受政策影响

(2)不考虑其他原因变化，利率升高，则房地产价值（）。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

(3)下列风险中，属于个别风险的是（）。

A.购置力风险

B.市场供求风险

C.政策风险

D.比较风险

(4)已知两税一费的税、费率分别為营业税5%、都市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入為1000万元，则应缴纳两税一费的总额為（）万元。

A.55．0

B.85．6

C.150．0

D.123．6

(5)某家庭购置一套面积為100㎡的商品住宅，单价為5000元/㎡，首付款為房价的30%，其他通过申請公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别為4%和7%，期限均為，公积金贷款的最高限额為10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额為（）元。（综合性强）

A.1002．45

B.1012．45

C.1027．42

D.1037．45

(6)某家庭以30万元购置了一套住宅，银行為其提供了期的住房抵押贷款，该贷款的年利率為6%，按月等额还款，假如该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A.544．10

B.555．10

C.1776．32

D.2109．38

(7)某家庭以住宅抵押贷款方式购置了一套住宅，住房抵押贷款期限為，年利率為6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在后来的5年内用按月等额还款的方式还清，则最终5年内的月等额还款额為（）元。

A.3019．53

B.2983．84

C.1524．15

D.1587．65

(8)某物业的购置价為100万元，其中50万元為银行抵押贷款，期限，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入為30万元，则该物业投资的偿债备付率為（）。（有修改）

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

(9)甲写字楼购置价格為100万元，年净经营收入為30万元，年还本付息额為15万元；乙写字楼购置价格為200万元，年净经营收入為50万元，年还本付息额為30万元。若不考虑其他原因的影响，则甲、乙两写字楼投资之現金回报率的关系為（）。

A.甲gt;乙

B.甲lt;乙

C.甲=乙

D.无法判断

(10)土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付給政府的费用是（）。

A.土地使用权出让费

B.土地使用费

C.土地使用权转让费

D.毛地价

(11)市场的客体一般是指（）。

A.买家

B.卖家

C.交易对象

D.交易价格

(12)在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.构造工程师

C.设备工程师

D.监理工程师

(13)决定投资型房地产购置者乐意支付价格水平的重要原因是（）。、

A.满足购置者使用规定

B.购置者支付能力

C.物业预期收益

D.物业用途

(14)按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（）。（已过時）

A.存量规模

B.租金水平

C.开发成本

D.资本化率

(15)在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率gt;合理空置率

B.空置率lt;合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判断

(16)对市场需求与供应状况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

(17)下列费用中，不属于土地费用的是（）。

A.土地使用权出让金

B.都市建设配套费

C.拆迁安顿赔偿费

D.基础设施建设费

(18)以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算措施是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

(19)下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

(20)财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净現金流量現值合计等于零時的折現率。

A.计算期

B.动态