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福建福宁湾

工程总体筹划报告;前言;任何工程开展都必须得天时、地利、人和。马英九成功中选使海峡情势大变，经济开展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海珍贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。

随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾工程有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。;目录;目录;第一章霞浦工程自身条件、房地产市场及工程目标;霞浦福宁湾围垦工程位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。

其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。;地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。

地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。

地块属性：属于滨海型滩涂用地。;福宁湾围垦工程地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。;工程现状图片;;;;2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发工程13个，其中已开工工程9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%.

2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。

2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米；

2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284家，面积2.96万平方米，金额3758.2万元。

〔资料由霞浦县房管所提供〕;资料三：霞浦县人口情况;说明：

1、霞浦城市容纳力有限，根底弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量少。

2、2600亩按中等开发强度计算将容纳约8万人口。2600亩土地供给短期内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市场的建设用地〔目前平均每年推出１００亩〕。

3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求工程必须具备超强吸引力的产品。

4、目前看，工程区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市现有成长速度，市场对本工程认知度不会太高，二级市场的土地价格有天花板。

5、开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦工程潜力资源，在更广阔的市场上竞争。

6、基于此，福宁湾围垦工程核心是提升工程价值〔从城市经营角度亦如此〕。;〔S〕优势;所在城市小、规模小，根底弱、经济总量小；在小市场进行大规模开发困难；

城市增长慢：工程虽然规划是滨海新城一局部，但按现有速度”正常“城市增长，需要相当长的时间才能开展到工程地块；

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海峡两岸共同市场为工程带来时机，福建省“先行先试”的对台政策为工程的产业开展提供了时机；

环三都澳经济区域的建设，已成为福建省尤其是宁德市重中之重的工作任务。环三都澳区域开展，对工程产生正面影响〔工作室在说服宁德政府在台湾做广告〕，给工程带来开展时机；

随着经济的开展，越来越多城市的人均GDP超过3000美元，生活水平的不断提高，休闲时间的不断增加，将促进休闲度假产业的开展。霞浦旅游资源丰富，有可能成为旅游目的地。闽东地区旅游原本落后，给工程开展带来时机。;〔0〕时机;当地市场对工程支撑缺乏，是工程面临的较大考验；

工程时间跨度长，政府支持力度的变化可能给工程造成风险；

工程时间跨度长，市场变化给工程带来风险；

不可抗拒的自然风险如地震、台风、海啸、及意外事故等引起的风险。;综述;不谋全局者，缺乏谋一域。

不谋万世者，缺乏谋一时。;

关键点：

利用外部环境因素创造价值

国际环境，台海环境，宁德环境，三都澳环境，霞浦环境，福宁湾环境

2.利用内部环境因素创造价值

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