房地产专题 -“70_90”政策松绑后户型供求结构发展趋势2024.pdf

上海市“70/90”政策松绑后的新规出发，通过研究建筑面积10万㎡的土地可开发规划和

策略的变化，来测算政策调整后上海住宅市场供应量可能发生的变化，包括供应总量、不

同户型供应比例变化以及各环线区域供应量的变化等。并结合企业开发的实际情况，来预

判未来上海市住房市场在大小户型关系方面可能呈现的发展趋势。

供应模拟

地块规划调整有利于大户型供应量增加

由于上海市“70/90”政策松绑后新规要求，多层/小高层/高层住宅中小套面积从100

㎡提升到了120㎡，中小套面积占比中环以内调整为不低于60%，中外环间不低于70%，

外环外不低于50%，为了研究户型新规则调整后对上海市房地产市场的具体影响，我们先

假设一块建筑面积10万㎡的土地，将其放在不同规则下进行供应结构的模拟计算，其中大

户型面积设定为150㎡。具体可能至少有以下四种情形：

第一种情形是按旧规70%面积需做100㎡小户型。在旧规要求70%面积即总计7万㎡必

需做100㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应700套小户型；与此同时地块剩余的30%

面积、总计3万㎡能做150㎡大户型，还能供应约200套大户型；总计供应量约900套。

第二种情形是按新规在中环内60%面积需做120㎡小户型。在新规要求中环内60%面

积即总计6万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块能约供应500套小户型；与此同

时地块剩余的40%面积、总计4万㎡能做150㎡大户型，还能供应约266套大户型；总计供

应量约766套。

第三种情形是按新规在中外环间70%面积需做120㎡小户型。在新规要求中外环间

70%面积即总计7万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应583套小户型；

与此同时地块剩余的30%面积、总计3万㎡能做150㎡大户型，还能供应约200套大户型；

总计供应量约783套。

第四种情形是按新规在外环外50%面积需做120㎡小户型。在新规要求外环外50%面

积即总计5万㎡必需做120㎡小户型的前置条件下，该地块约能供应416套小户型；与此同

时地块剩余的50%面积、总计5万㎡能做150㎡大户型，还能供应约333套大户型；总计供

应量约749套。

按照上海市土地新规进行计算后可发现，如果一块10万㎡的地块在中环内，意味着小

户型供应量将从700套减少至500套，即减少29%；大户型供应量将从200套增加至266

套，即增加33%；使得总供应量将从900套下降至766套，即减少15%。如果地块在中外环

间，意味着小户型供应量将减少至583套，即减少17%；大户型供应量维持不变；使得总

供应量将减少至783套，即减少13%。如果地块在外环外，意味着小户型供应量将减少至

416套，即减少41%；大户型供应量将增加至333套，即增加67%；使得总供应量将减少至

749套，即减少17%。

开发策略

企业不会一味做大，具体问题具体分析

按照上述模拟情况，在新规影响下，中小套型面积从100㎡提升至120㎡后，三房两卫

户型会增加一些面积，可以把收纳需求更好地设计出来，改善过去100㎡左右的中小套型

产品紧凑、同质化的问题；中小套型比例调整后，企业可以根据不同地段进行不同的产品

配置，大户型供应会增加，定位也会更精细，可以做出更符合住宅市场需求的产品。这将

极大地促进大户型供应量增加，也会使得中小户型供应量减少。

但需注意的是，上述分析主要是基于开发商完全按照政策新规，以“做大”户型为核

心目标而模拟的地块规划调整策略。实际上，当中小套型的比例要求降低后，为企业提供

了建造更多大户型住宅的机会，开发企业也确实可能会在产品中增加大户型的比例，但这

并不意味着企业就一定会采取“做大”户型的开发策略，这中间存在着企业对于市场需求

预期的判断，以及和购房者的营销博弈等多重因素。企业具体会采取什么样的开发规划，

还需要根据地块的具体特点进行考量，具体问题具体分析。此外，在政策出台后，部分企

业也可能在市场下行期沿用过去更保守、稳妥的做法，未必就会迅速调整开发策略，即短

期内上海市的新房供应结构也未必就会发生根本性的变化。

更具体来看，上海是一个多层次客群的城市，不同区域的改善型需求存在着显著差

异。市中心的改善型需求主要分为高端改善和刚性改善两类，前者需要300㎡以上的大面

积，而后者一般在140㎡-180㎡之间就能满足。在郊区，五大新城的改善型群体也分为本

地客和外溢客群。外溢客群的改善型需求可能在140㎡-150㎡，而本地客群由于原有住房

面积较大，需求会更大一些。但总体来说，大部分改善需求仍