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物业管理问题与完善对策研究

目录

TOC\o1-2\h\u17511物业管理问题与完善对策研究 1

5033摘要 1

19311一、概念定义与理论基础 1

30123（一）社区物业管理 1

31672（二）公共治理理论 1

12030二、A小区物业管理的存在问题 2

2521（一）社区管理权责不明，机制僵化不透明 2

3192（二）社区管理部门与业主之间缺乏沟通 3

14201（三）社区管理组织专业化水平落后，队伍建设水平低 3

6282三、A小区物业管理的对策 3

7948（一）创新管理体制 3

24212（二）扩宽业主与社区的沟通渠道，增加联系频率 4

30277（三）加强社区管理队伍建设，提高管理专业化水平 4

32263四、结论 5

17712参考文献 5

摘要

在21世纪的社会运行系统中，社区管理的作用至关重要，和谐稳定社会的基础则是一个个和谐稳定的社区，社区的运行状况可以说是大社会的一个缩影。因此，为了维持社区的稳定，就要研究社区物业管理存在的问题。本论文将会以深圳桃源小区为例，向生活在该小区的业主采用调查问卷等方式对桃源社区物业管理现存问题进行调查，发现该社区主要问题有社区管理权责不明、与业主之间缺乏沟通、社区管理水平较低的现象。该论文最后根据现存问题，提出了创新管理体制、扩宽与业主的沟通渠道、加强社区管理队伍建设三个方面对策，为完善社区物业管理工作提供了对策和建议。

关键词：物业管理；管理体制；队伍建设；

一、概念定义与理论基础

（一）社区物业管理

该词根据不同学者的观点也有不同的定义。刘庆珍认为社区物业管理是指聘用专门的机构人员，他们按照小区与业主间的合同事项，对业主房屋和配套设施和场地进行保养的并且维持社区秩序的活动。韦祎把这次定义为：“社区物业管理就是对包括上层建筑和经济基础等社会方面所进行的综合管理活动。”本文认为社区物业管理就是在社区内部，由业主所组成的业主委员会和相关物业服务组织的领导下，团结社区各业主，为了实现社区共同目标所进行的一系列管理活动。

（二）公共治理理论

公共治理就是在特定的区域内运用被赋予的权威来管理这个领域并且维护秩序，使得公共需求得以满足的活动。行使这个过程和权威的主体不一定是国家政府，因此公共治理也未必需要通过法律的强制力才能够得以实现。与控制不同，治理是为了协调各个群体，各个部门之间的组织活动，以便最大化公共利益，并且各个参与主体一起承担责任的一种管理方法。

西方各学者对传统公共行政管理理论和新公共管理理论的重新解构促成了公共治理的兴起。纵观西方社会发展历史可以得出；西方国家大多数都是采用指导性理论来治理社会，这种方式有力地推动了西方国家在工业化阶段的发展。在这期间，更是诞生了以简莱恩为代表的认为公共治理理论要对政府运作方式进行指导的理论，也有重点于建立开放的公共服务体系的治理六形态学说，还有着重各个参与主体之间自治的治理五点论。最后才形成对公共治理理论的普遍共识：既公共治理是一种由社会各主体共同参与公共事务的活动，它结合了政治学，经济学，管理学等多个学科所形成的新的理论体系。因此，使用该理论研究A小区时，一定要注意参与主体的多元性而不是仅仅依靠某一个单一主体，发动社区内各参与主体的力量，联合各主体以便更好推动A小区的治理。

二、A小区物业管理的存在问题

（一）社区管理权责不明，机制僵化不透明

1.管理体制权责不明

目前在全国各地各级行政机构中，向服务型政府的转变逐渐我国各管理层级的努力方向。简政放权也变成了各管理层级的大趋势，去掉繁冗的机构，下放权力到下级可以有利提高行政效率。尽管街道办，上级政府下放了权力给社区后，看似实现了“业主自治”的局面。但在实际工作中，体制不健全的社区采取这种措施往往会伴随着权责不明确、错位，管理系统僵硬不易变通的问题。又或者是采用了先进的组织机构，但是管理思想上依然是旧的那套管理办法。在这种情况下，组织机构扁平化后还有可能导致管理组织之间不同的部门包揽了不属于自身管辖范围内的事务，进一步拉低行政效率。在A小区的调查中发现，当被问到“您认为目前影响社区物业管理效果的因素”时，有74.17%的业主感到“社区的物业管理部门职责不清，机构臃肿”；37.5%的受访者觉得“社区管理人手不足”50.83%选择了“缺乏相应的管理程序”；65%的住户觉得“管理部门定位模糊”。权责划分的模糊还进一步导致了管理费用明细的不透明。

2.管理体制缺乏透明

由于部门之间的权限和职责缺乏明显的界限，各个管理部门在某种程度上趋于一同，业主缴纳的用于特定部门的管理费也被各个部门任意调用并且缺乏公