地产开发前期知识.docx

房地产开发工程前期须要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？

1、首先应到国土局办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建工程进展探讨并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图。

2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

(1)、计委审查可行性探讨报告和进展工程立项。

(2)、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

(3)、建委办理投资开发工程建立条件意见书。

(4)、环保局办理消费性工程环保意见书〔表〕。

(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。

(6)、规划部门办理工程选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、人防办进展人防工程建立布局审查。

(2)、国土资源局办理土地预审。

(3)、公安消防支队、公安交警支队、教化局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。

(4)、规划部门对规划总图进展评审，核发建立用地规划容许证。

(5)、规划部门确定建立工程规划设计条件。

4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

(1)、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。

(2)、消防局对初步设计的消防设计进展审查。

(3)、交警支队对初步设计的交通条件进展审查。

(4)、人防办对初步设计的人防设计进展审查。

(5)、国土资源局进展用地预审。

(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。

(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。

(8)、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查托付通知单。

(9)、建委依据施工图设计文件审查机构发出的建立工程施工图设计文件审查报告，发放建立工程施工图设计文件审查批准书。

5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、公安消防支队进展消防设计审查。

(2)、人防办进展人防设施审查。

(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。

(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发建立工程规划容许证。

6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、建立单位办理施工报建登记。

(2)、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程干脆发包。并获得中标通知书。

(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发建筑工程施工容许证。二、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获得商品房开发用地？

招标、拍卖、挂牌三、房地产开发公司销售商品房必需办理什么证照，办理此证要供应的报件资料主要有哪些？

由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售容许证。

开发企业申请办理商品房预售容许证应当提交以下证件〔复印件〕及资料：

1、以下证明材料：

〔1〕已交付全部土地运用权出让金，获得土地运用权证书；

〔2〕持有建立工程规划容许证和施工容许证；

〔3〕按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25％以上，并已经确定施工进度和开工交付日期。

2、开发企业的营业执照和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、开工交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。四、你认为应当从哪几个方面推断一块开发用地的土地价值？1、一般因素：社会、经济、行政因素

2、区域因素：一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置及一般因素相结合的地区社会经济地位及由此确定的土地供求状况对房地产价格的影响；二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。

3、个别因素：宗地条件、建筑物类别五、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素养和实力？

要对于房地产开发的业务流程熟识、对市场熟识、敏锐的洞察力、良好的社会关系、沟通实力、细心细致负责

三种土地出让方式的具体程序：协议出让程序

市土地局依据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。

有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。

市土地局向申请受让者供应出让地块的有关资料和规定。必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建立方案。

双方协商达成一样意见。

签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赐予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。

受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地运用权登记手续，领取中华人民共和国国