浅谈商品房预售合同中的几个问题.doc

浅谈商品房预售合同中的几个问题

北京市建设委员会和北京市工商行政管理局已经于2007年12月底对北京市商品房预售合同范本做出修订，并规定自2008年1月1日起开始使用，新合同文本主要对购房人选择贷款方式的权利、先验房后交接的程序等个别内容予以调整。本文仅对商品房预售合同中容易产生纠纷的几个问题进行简要分析。

一、05版和07版商品房预售合同的区别与进步

通过对北京市商品方预售合同的分析，05版和07版商品房预售合同的区别主要有以下各项：1：封面日期，一个是“2005年11月”，一个是“2007年12月修订”；区别2：说明页第1条，语序上有调整，实际意思一致；区别3：说明页第8条，05版合同中有，而在07版合同中已删除此条；区别4：关于出卖人信息，05版合同中有“销售员姓名及合格证书号”的内容，现由于销售人员资格考试取消，07版合同中已删除此条；区别5：合同条款第二条，05版合同有“确权证明”的内容，07版合同已删除此部分内容；区别6：合同条款第三条，05版合同有“房屋坐落”的内容，07版合同已删除此部分内容；区别7：合同条款第三条，05版合同中“房屋用途”为可填写项，07版合同中改为可选择项；区别8：合同条款第五条第2款，07版合同中增加2个可选项；区别9：合同条款第七条第3款，05版合同中是“贷款方式付款”，07版合同中细分为公积金和商贷两种；区别10：合同条款第十二条第1款中，07版合同中增加“市政双路供电、过渡性供电、电话通信线、有线电视线”内容；区别11：合同条款第十二条第2款中，07版合同中将“公共道路”变为“非市政道路”。；区别12：合同条款第十四、十五条，07版合同中在措词方面有些变化，但这两条都是针对住宅的约定，对本次交易并不适用；区别13：07版合同中增加了第十六条“建筑隔声情况”，并明确说明是指住宅使用的条款；区别14：合同条款第十六条，07版合同中改为“使用承诺和风险提示”，并明确要求住宅不得拆分销售、返本销售和包租；区别20：07版合同中第二十条2款，删除了“由出卖人分配给买受人的自用”字样；区别21：附件六，关于装饰和设备标准的约定，07版合同更加细化，但大多是针对住宅的改变；区别22：附件七，物业服务。通过对两个版本的北京市商品房预售合同的全面分析，可以发现07版和05版的合同相比，有一定的进步。

二、商品房预售合同的性质分析

城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部发布并于2004年修订）第二条规定，本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据中华人民共和国建设部令（88号）之商品房销售管理办法第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据商品房预售的定义，可以将商品房预售合同认为是指出卖方和买受方双方约定，

商品房预售合同由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订，其合同文本不管从形式上还是内容上都考虑了出卖人和买受人的利益，基本体现了公平、公正的原则，但在实践中，出卖人在该文件中的买卖双方协商部分和附件部分增加了大量保护出卖人利益的条款，同时将出卖人承担违约责任的可能降至最低，由于作为买卖标的之商品房的施工、设计、装修以及建筑面积和物业等特殊性，致使在商品房买卖中经常出现纠纷。

三、商品房预售合同中容易产生纠纷的几个问题之分析

1、关于项目建设和销售依据的分析

商品房预售合同中有对建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和预售许可证的描述，其对于买受人而言具有重要意义，出卖人已经取得以上证件使得商品房交易在法律上得到了保障。根据《城市商品房预售管理办法》第五条和第六条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售

商品房无法办理房产证的原因一般有以下几种原因，第一种是开发商的原因，如开发商没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》，或者开发商私自更改了房屋的使用性质，将批准的住宅楼改为商用楼来销售，或者私自办理抵押等；第二是购房者自身的原因，如购房者拖欠房款或者相关税费或者没有及时提供应交的文件材料，这种情况并不是经常发生；第三种是房屋管理部门在测绘、办理手续上的速度太慢，耽误了办理产权证的时间。以上三种原因中，第一种原因应当是产权证拖延办理的主要原因，政府相关部门应当增大监督力度，对出卖人的违法或不道德行为有针对性的出台相关法律规章。