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目录

一、片区调查

二、客户定位

——香港客户部分

三、物业定位

四、建筑设计建议

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一、莲塘片区商品住宅市场评析

1.区域状况概述及其对房地产开发的影响：

莲塘位于深圳罗湖东部，特指东起梧桐山隧道口，西至西岭下村、南临深圳河、北接梧桐山的区域，总用地面积约44平方公里。

历史上此片区为旧村和荒地，后逐渐发展成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其房地产和基础设施的开发、兴建籍此开始。

受原有区域功能定位（以工业区为主）的影响，莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后，整体环境亦显得较为杂乱，往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象，这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展，在商品住宅的开发上则表现为：规模小、档次低、建筑风格、规划设计落伍，多为普通多层住宅，仅凭籍“低价位”赢取市场份额，如莲塘房地产公司早期开发的松源大厦，莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。

1997年，伴随着政府对莲塘片区的重新规划调整，上述状况开始改变，出现了一些较具规模、档次的物业，如华景园别墅、曦龙山庄、聚宝花园、玉雅居、无论在建筑风格、小区规划、还是物业配套、管理等方面都较之前开发物业已有实质提升，而从他们的销售情况

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看，销售率一般都达50％以上，这表明莲塘片区已具备开发中高档物业的条件和空间。

2.莲塘片区商品住宅市场状况评析：

1）开发状况

莲塘片区大片土地主要隶属于鹏基工业公司和莲塘房地产公司，故该片区物业亦主要由这两家公司开发，或由他们出地，其他投资商投资共同开发。从近几年的开发情况看，该片区是以商品住宅的开发为主，目前已建和在建的住宅总供应面积超过50万平方米，其中多层住宅占约40万平方米，高层住宅占约8万平方米，别墅占约2.6万平方米。

主要楼盘从罗芳路口沿罗沙公路依次有曦龙山庄、翠峰阁、莲泉花园、鹏兴花园、聚福花园、聚宝花园、松源大厦、祥和花园、景福花园、富达花园、畔山花园、华景园、莲塘花园、惠名花园、玉雅居等近二十个。

2）供需状况

莲塘片区由于受地理环境制约，要增加土地供应量较为困难，根据深圳市规划国土局的统计，该片区现有土地存量约为30万平方米，其中罗沙公路以南约占12万平方米，用于聚宝花园高层住宅，以北约占18万平方米，主要集中在仙湖路两侧，加上目前逾

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50万平方米的供应量，总计超过80万平方米。而从该片区人口量来看：总人口46476人，其中常住人口仅4476人，流动人口42000人（含23000暂住人口），根据供应量与人口量的对比分析，本地需求显然不可能成为莲塘片区商品住宅的主力消费群，而需更多依赖片区外区域乃至外销市场的消化、承接。

3）销售状况

中原对93年以来莲塘片区推出的大部分楼盘销售情况作了统计，结果如下：

项目名称

发展商

推出时间

平均售价（元/M2）

销售率

松源大厦

莲塘地产

93年

4200

售完

莲泉花园

莲塘地产

94年

4900

售完

畔山花园

莲塘地产

95年

4400

售完

惠名花园

惠名实业

96年

5300

售完

富达花园

莲塘地产

97年

4300

90%

莲塘花园B栋

莲塘地产

98年

4100

80%

景福花园

华越实业

97年

4630

80%

曦龙山庄（一期）

罗芳置业

97年

7500

90%

华景园

莲塘地产

97年

多层4500别墅7500

80%

翠峰阁

金丰城科技

99年

10000

――

玉雅居

玉蓝实业

98年

5000

98%

聚宝花园

鸿威投资

98年

5800

98%

祥和花园

莲塘房地产

98年

6000

70%

鹏兴花园二期

鹏基工业

99年

5000

85%

龙景花园(芳庭苑)

金龙\名磊地产

98年

6600

97%

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分析：从上述统计数据看，莲塘片区商品住宅总体销售状况还算理想，97、98年推出的楼盘平均销售