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探讨如何防范房产测绘风险

摘要:随着房地产业的不断发展,房产测绘的作用和地位越来越显

得突出和重要,逐渐以一个独立的行业出现。房屋面积测绘是房产测

绘的一个主要内容,也是房屋业主最为关心的问题。业主和开发商对

于房屋面积的争议现象越来越多,诉讼法律的情况也屡见不鲜。房产

测绘单位依法对房屋面积进行测绘工作的结果,是具有法律效力的,除

了为房屋交易提供正确数据外,有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴

定。房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。本文就针对

房产测绘的特征,可能出现的风险进行探讨。

关键词:房产测绘风险防范

房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其成果一经相关部

门确认即具有法律效力。其中以房屋面积测绘尤为突出。房屋面积测

绘是房产测绘中一个重要组成部分,它有两个方面的特征:其一,具备

一般意义上的测量含义,即用标准量去衡量客观量,描述客观对象的空

间关系;其二,其服务对象是千家万户的老百姓,测绘结果直接决定房

屋面积量。由于房产测绘自身的特点,它具有一定的风险,我们必须对

此加以防范和控制。

1房产测绘风险产生的原因

随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越

来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的

存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。

与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且

复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来

不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面。

1.1房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法

规不够完善

国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与

房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合

法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先

天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可

查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能

依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产

测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测

绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘

成果的唯一性和严密性。

1.2房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现

房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨

大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现

差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直

接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨

大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以

承受的。

1.3房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差

由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只

能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一

旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后

才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位

只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出

现差错的概率就会较高。

2如何防范房产测绘风险

2.1要增强风险意识,加强内控管理

防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立

依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单

位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并

在制度中加以规定和落实。例如:外业测量须由两人进行,做到相互监

督以外,还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量审核

人员审理案件时提供依据,同时将相片作为档案资料存底。

2.2要制定适用于我市的实施细则或作业规范,完善动态更新机

制

有了统一的实施细则,就有了统一的标准。从业人员只有用同一

把“尺子”去度量,才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产

测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测

绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。

经研究明确,根据《房产测量规范》房产面积测算,与房屋相连有

上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

凡有上盖的不封闭阳台,不管上盖是否出现跨层,