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企业与管理经济与社会发展研究

基于战略的房地产企业一体化运营管理体系模型研究

陕西君盛资产运营有限公司赵利捷

摘要：当前，房地产行业面临转型，运营管理的重要性日益凸显。本文在进行房地产企业运营管理发展阶段分析的基础上，首先提出了基于

战略的一体化运营管理体系模型，其次识别了构成模型的战略管理、计划管理、绩效管理三个基础要素和组织体系、目标管理、成果管理三

个保障要素，从系统整体上探讨了一体化运营管理体系模型中各个要素的作用关系。强调一体化运营管理体系的构建和运行是一个系统工程，

需要从战略的高度进行系统的策划和实施。

关键词：房地产；战略；运营管理体系

当前，中国经济“新常态”继续深化，房要构成了企业的运营管理体系，广义上运营管战略管理除了进行企业中长期战略规划

地产行业进入调整期，开发增速放缓，产业集理体系还包括组织架构的搭建或优化、职能与三（五）年经营规划外，还要提出明确的商

中度提高，市场兼并已经成为行业发展趋势，分工调整、业务流程再造等。业模式，并据此设计高效的战略路径。根据设

能否保持稳定持续发展直接关系到企业的生二、基于战略管理的运营管理体系模型定的“商业模式”，延伸为企业的战略规划，

死存亡。房地产市场需求也从“卖方市场”进构建包括企业理念、战略规划、业务模式、产品定

入“买方市场”，形成了房地产微利的“白银本文是对房地产企业内部运营管理工作位、区域定位、战略阶段、资源和能力等；根

时代”，行业环境的变化，随之带来盈利模式、与变革实践进行梳理和总结，强调战略确保做据战略路径和战略规划，展开为“战略规划族”，

管理模式的变化，房企的经营策略由“冲刺跑”正确的事，运营管理体系确保把事情做正确。包括企业文化、品牌规划、投融资规划、产品

调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”，越以战略管理为轴心建立集中统一的运营管理规划、核心能力规划、人力资源规划、信息化

来越多房地产企业尤其是一线大型房企将管体系，即企业内部所有其他的管理体系都必须规划、风控规划等专项规划，并在组织管控体

理重心从市场、产品转向运营管理，重视运营是且应该是企业运营管理体系中的组成部分，系、流程体系和绩效考核体系提出指导性建议。

溢价。是子体系，而这些子体系必须相互协同，构成（二）一体化运营管理要以计划管理为

一、房地产发展阶段运营管理特征分析一个有机的整体。主线

运营管理是指对运营过程的计划、组织、基于此，本文构建了基于战略的一体化只有依据战略地图分解，未来三年绩效

实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相运营管理体系模型，具体如图1所示。其中战考核指标和三年行动计划，才能与企业的经营

关的各项管理工作的总称。结合房地产行业发略管理、计划管理、绩效管理三个基础要素，计划无缝对接，让战略规划实现真正的落地。

展阶段，房企运营管理经历了三个发展阶段，组织体系、目标管理、成果管理三个保障要素，一体化运营管理体系的根本目的就是通过管

呈现管理重心上移的趋势。构成一个相互关联、相互作用的管理体系，共理促进经营计划的完成从而实现战略目标，因

首先是职能运营阶段，运营管理的目的是同促进管理提升。此，经营计划是运营管理体系的主线。当前，

要建立条线明确、目标合理的计划管理体系，房企的计划管理以两管两控为主：即管计划（计

主要管理手段包括计划管理（职能部门计划、划管理与考核）、管货值（全周期货值管理）、

项目专项计划）、节点考核、运营会议体系等。利润与现金流监控（动态反映财务经营状态）。

其次是计划运营阶段，企业冲百亿规模后，