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大盘的蜕变
胶州品牌城国际海洋智区推广沟通提案/青岛腾鲤
第2个危险周期
蜕变期(第3-5年)
客源变少
卖点炒老
城诺未现
城熟期(第6-8年)
城市界面成型生活氛围成熟配套力驱动
中国式大盘开发的一般规律
第一波交房口碑危机
竞争及价格困境危机
板块热度及升维危机
产晶新老迭代危机
大配套价值系统大盘虹吸效应大流量驱动
区域生活地标
社区品牌效应
稀缺力驱动
标杆期(8年以上)
城长期
(第2年)
第3个危险周期
每一个大盘都会穿越几个楼市峰谷周期
当一个大盘进入叛逆的青春期
恰好遇到市场低谷，是危险，更是机遇
夫盘蜕变期四大动作
用户口碑运维
(养活鱼塘)
产品推陈出新
(造新关注)
优质资源注入
(提含金量)
大盘价值翻新
(保基本盘)
带着以上观点，我们进入正题
PART-1
巨匠合著耕新约280国际海洋智区
国际海洋智区，由华润携手青岛地铁等巨匠联快打造。
占位中央活力区，以300Z大手笔，规划约2800亩恢弘体置
匠筑集产业、商务、商业、生活等全业态融合的TOD产业新城。
打造中央活力区标杆住宅，荣获1868位业主信赖。
价值高地
城载未来
问题直击
Q1.核心价值兑现乏力
项目配套(学校+商业)等核心价值支撑不足，价格兑现乏力
Q2.性价比优势不在
灵山湾、隐珠板块降价打击，跨板块竞争与板块内价格战
Q3.客户获取难度加大
市场下行期观望加重，跨板块客户分流加重，目标村镇拓客困难，客户获取难度大
本案VS中铁博览城、融创中心，大城都有大声势
本案VS中铁、中绿，央企国企，声名也不遑多让本案VS金地碧桂园融创中铁，没有一个不讲地铁本案VS金地、碧桂园珠山郡、中绿，谁都有洋房
面对眼花缭乱、价格内斗的板块市场大城、产业、央企、地铁、洋房
本案有优势，但优秀的不够明显
板块内竞争盘点
板块内
厮杀
④活力区西部区域
古镇口板块
中铁博览城
佳源海玥府
南路
本活力区板块上游——五分熟的灵山湾板块
豪宅+刚需；热土亦焦土
配套加速，楼盘云集，选择性多拦截过滤了开发区的外溢客户分流了就近板块的地缘性客户
凭借其生态资源优势，和配套发展利好相近价格区间的楼盘，则
对本案形成一定程度的降维打压
板块上游局势——灵山湾片区
如此内忧外患之势
破局之道从何入手
城市竞争的本质是产业和人才的竞争
而产业与城市的相互驱动会产生一种巨大的引力
将深刻影响人口的流向，乃至城市格局的变迁
从世界到中国，每一个卓越的产业城区背后
必将孕育出一个与之同行的产城共建社区
美国波士顿南湾、上海陆家嘴金融城、张江科技城，都是产城融合的典范
在各自区域内也都曾诞生过一批高品质的国际社区
有产才有城，共融共生
在“产”与“城“双向赋能的时代视角下再来重新解构本案故事线的内在逻辑
百万方的社区规划体量
集合TOD交通、产研商娱居多元复合业态
欢乐共情的社区社交场景
以及面向家庭成长的2-4居室空间设计
形成生活场景的完整闭环，构建一站式生活合集
中快力愿析宅
城市外循环
城市
配套
生态园林全龄活动
上
乐活居住
社区内循环
社区全龄景观+外部滨水景观带、青草河支流生态
可循环/可闭合
13号地铁、世博城、古镇口大学城等
提供就业岗位，吸引优质人才
品质居住环境及基础生活配套
央企地铁盘，精制改善住区
润智产业园
阶
1条路，1座城，2循环，4区模式
地铁13号线国际海洋智区城市外循环+社区内循环产/街/园/住
独立有机城市体，与繁华都会保持合适距离，又保持有机联系
满足生活循环/闭环的，类”微型城市”概念独立生活体
「创新产业的融合之城」
「便捷全享的缤纷之城」
「无
高效
的
枢
之城
纽
界
「友好温暖的睦邻之城」
基于以上六大核心开发场景
本案不仅是一座与区域共生的产城共建社区
也是持续兑现未来城市生活方式的先进示范
【整盘层面小结】
活力城市的理想样本
科学-规划
约1.8容积率低密度社区
根据青高本地气候特点，结合项目地块地形及道路向布置楼栋规划
营造科学严谨的舒适居住环境
理性一设计
以现代、生态、活力社区为设计理念打造5大分区
通过两轴五区多点功能设计，构筑更加美好的社区空间
华润·云府
严谨-分区
结合润享家”为不同年龄段设立了不同模块的全龄段活动场地
儿童有乐趣、青年健身区老年活动区，以及社区会客厅、令理空间等更加强调睦邻美好及社交场景应用
精研-空间
从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗。
在保证对景观资源的充分利用基础上，力求使每家每户都能获得良好的自然通风来光
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