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房地产项目成本管理存在问题及原因和完善对策研究

TOC\o1-2\h\u22554摘要 1

319591绪论 2

124381.1研究背景 2

152711.2研究意义 3

171401.理论意义 3

85102.实践意义 3

83811.3文献综述 3

118652理论综述 5

40122.1成本管理理论 5

4992.2价值链的思想和理论 5

26372.3值链理论对成本管理的突破 6

117413房地产项目成本分析 8

160693.1房地产项目内部成本分析 8

176561.投资分析阶段 8

175522.项目决策阶段 8

62463.建设实施阶段 8

188084.营销管理阶段 9

8205.售后服务阶段 9

141084.2房地产项目外部成本分析 9

246391．供应商分析 10

76032.客户分析 10

257064房地产项目成本管理存在问题及原因 12

220104.1房地产项目成本管理存在的问题 12

100804.2房地产项目成本管理问题成因分析 14

70115房地产企业成本管理优化建议 16

141885.1房地产项目内部各阶段成本控制措施 16

105035.2房地产企业外部成本管理建议 17

146551．供应商关系改善以降低交易成本 17

304472．参与供应商产品生产以降低采购成本 18

231803．供应商参与项目设计以降低总成本 18

252435.2.2客户关系管理 18

222481.客户分析 18

94762.改善客户关系 18

21325.3其他优化及建议 19

187936结论 21

摘要

房地产行业，作为我国的支柱性产业，近20年来发展迅速，已经成为国民经济的重要推动力量，众多房地产企业因此诞生。近年来，国家发布了一系列宏观调控政策和管理措施，使房地产的发展更加持续稳定。紧缩的政策环境，土地市场的热度也不如从前，对房地产行业来讲，高利润、低风险、高回报的时代己经过去，必须改变过往的经营模式，重视加强成本管理，严格控制各种成本费用。企业需要挑战极限型降低成本，弱化非核心业务投入，在原有基础上提升成本管理意识。

本文在经营战略的角度进行成本管理，基于价值链的视角，对企业内部、上下游企业以及涉及的全部经营活动成本进行详尽分析。第一部分首先介绍了本文的研究背景以及研究意义，然后对研究现状进行了整理综述。第二部分进行理论分析，在对成本管理和价值链的基本概念进行了解的基础上，探究价值链理论对成本管理的突破。第三部分以价值链为工具，对房地产内外部成本进行分析，并指出成本管理中存在的问题及原因。第四部分对房地产企业成本管理进行优化并提出建议。

关键词：房地产；成本管理；价值链

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1绪论

1.1研究背景

1984年，我国开始实行住房商品化试点，从那时起，发展房地产就成了我国的政策目标。经过了四十个年头的发展，房地产业现已成为国民经济支柱企业，带动整个产业链发展。然而，伴随着急速增长的房价，以及国家宏观调控政策的发布，房地产行业进入了结构转型期，房地产开发成本始终难以控制，房地产企业必须寻找更灵验的成本管理办法。

2008年以来，我国应对金融危机造成的经济发展迟缓，逐步推高了房地产价格，而房地产市场由于受到国家宏观调控的影响，反而出现了爆发式的反复增长，呈现出扩张的态势。大量房地产项目进行建设，也带动了建材、冶金、化工等相关行业的发展。接下来房价迅速上涨，经济繁荣背后可能存在泡沫风险和民生问题，于是政府发布了一系列政策。在政策的影响下，房市热潮断崖式下跌。后来政府又放宽了政策，促使房地产市场复苏，但房地产业的繁荣期已经过去，迎来了稳定发展的时期。当前市场下，房地产企业近乎饱和，已然成为了较为成熟的行业，进入房地产行业的难度也增加。在当严峻的行业环境下，房地产企业只有选择从自身管理上提高项目的盈利能力，才能不断扩大自己的竞争优势，在市场上占有一席之地，而成本管理无疑是其中最重要的一项。

1.2研究意义

房地产企业想要达到预定的目标利润，仅仅在单一层面进行成本控制只有实施全方位、全过程的控制，合理配置企业资源，才能达成目标利润，实现企业社会价值。本文基于已有的价值链理论，对房地产企业的成本控制进行优化研究，主要研究意义在于：

1.理论意义

目前，国内外很多学者对企业的成本控制进行了研究，但基于价值链理论的成本控制研究较少，没有整合成完善的研究体系。本课题应用价值链理论对