2012年上半年我国房地产形势分析与启示论文 .pdfVIP

2012年上半年我国房地产形势分析与启示

【摘要】诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地

产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但

对从事房地产管理的专业人员来说却不够。考察我国房地产调控的

历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项

目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

【关键词】2012年；房地产；形式分析；启示

随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度

上得到了控制。但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以

从经济学和社会学两个视角进行考察。为此，本文将结合笔者的调

研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上

提出启示。

从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的

形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有

很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。其

可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把

握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的

价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。正因如此，

本文选题具有一定的前瞻性。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、房地产调控的历史逻辑考察

不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温

总理在政府工作报告中所强调的那样。因此，考察我国房地产调控

的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。

（一）发端阶段

发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机

所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。当时尽管

全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地

产调控目标了。然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的

时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨

慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。时间跨过了2008年，随着

美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步

进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。历史

证明，这些举措面对我国房地产业长期畸形发展，似乎并未起到预

期的效果。反而，这一规制却激发了潜在消费者刚性需求，其后果

众所周知。

（二）试错阶段

不可否认，从上世纪90年代末期的住房货币化改革后，都未对

房地产市场进行规制。与此同时，随着财政分灶吃饭后各地的土地

使用权拍卖，成为了地方政府主要的财政来源。二者所形成的叠加

因素，自然就放大了我国房地产业发展的畸形态势；且缺少在这方

面的经验。试错阶段大约出现于2009年中后期，此时我国经济已

处于后危机时期，表明转变经济发展方式势在必行。配合这一经济

转型，严控房价便成为了不仅关乎民生也是涉及经济发展的重要举

措。在此背景下，国家在调控措施的设计中已从浅层的规制安排，

深入到对金融体系、地方政府土地拍卖，以及严格限制投机性购房

中来。

（三）巩固阶段

2012年温总理在记者招待会上的发言证明，调控我国房地产业

的决心不变。之后，李副总理也代表政府提出了巩固过往成果的要

求。这样一来，2012年之后便可以理解为是巩固阶段。

上述三个阶段将为分析2012年上半年的形式，提供很好的历史

视野。

二、历史逻辑基础上的形式分析

为了更好的进行分析，以下将在历史视阈下沿着宏观形式、中

观形式、微观形式等三个方面进行分析。

（一）宏观形式分析

从规范分析的角度来看，一项调控政策的出台应遵循帕累托改

进的逻辑。遵循这一逻辑，国家调控房地产实则在于配合经济发展

方式的转型。从承载转型经济主体的特征来看，其主要以高科技、

创新型企业为主体。从而表明，针对房地产业的宏观调控，在中央

政府层面是坚决的，其是优化经济发展模式的重要一环。并在多元

目标驱动下，中央政府还须关注民生问题。从国务院的政策取向上

来看，其不仅从经济发展模式上否定了房地产业的经济增长极功

能，更从民生问题层面约束商品房的畸形发展，而大力发展经济适

应房和保障房。关于这一点，将长期保持稳定。

（二）中观形式分析

中观形式分析主要作眼于地方政府层面。不难看出，目前中央

与地方政治间的博弈持续进行，这从现阶段部分地区的房价回升中

便能看出。从价值取向上不难理解，房地产业的发展不仅对地方经

济的发展起到了显著的作用，也从税收上极大的促进了地方政