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2012房地产行业趋势

2012房地产行业趋势

1.自住型特别是首次购房比例将进一步提高

受整个宏观经济环境的影响，2009年住房观望气氛难以缓解，甚至

存在加大的可能，居民普遍存在房价下滑的心理预期，同时，当前资

本市场正处于低位振动，具有一定的闲置资金吸引力，在这种情况下，

预计房地产市场投资性需求比例将会进一步下降，相应地以自住为目

的的购房比例将有所提高。同时，相当一部分改善性需求将会继续推

迟，待市场明朗后再进行决策，因此从后期来看，市场仍将以自住型

的购房需求为主，大部分自住需求不受住房价格预期的影响，弹性偏

弱，已体现出居住的刚性。从刚性购房群体来看，主要由于结婚、拆

迁等刚性因素，大部分首次购房。经中国房地产指数系统2008年调

查，其中首次购房的比重达到55.6%，首次购房的市场份额非常突出。

从后期来看，居住的刚性需求占比将趋于增长，其中首次购房的结构

比重也将进一步增长。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2009年1月底中国房地产指数系统、中国指数研究院对北京、上海、

深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉等城市消费者进行购房调查。

经过统计整理，从多个购房需求角度得出结论，其中首次购房占到

68.5%。可以看出2009年大部分购房者将开始首次购房，而且该比重

预期将进一步增长。

2.购房人群的年龄结构将进一步趋于年轻化

在购房环境的进一步宽松和购房门槛的降低背景下，以首次购房为特

点的年轻人群比例预计将进一步提高。同时，随着90/70项目的集中

入市，小户型、低总价户型的大量供应，客观上迎合了年轻人的需求，

供求将在更高的程度上实现对接。

同时，对2009年有购房计划的居民调查结果表明，购房者的年龄结

构比重将进一步下移，25-35岁客户所占比例将超过70%，较2008年

的63.4%有明显的提高。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

3.价格因素在居民购房决策中的作用将进一步提高

受宏观经济及大部分行业景气指数下降影响，居民可支配收入水平及

消费能力均充满不确定因素，对未来购房等投资消费活动均形成不利

预期，直接影响居民购房选择决策和购房观念的转变，住房的单价和

套总价将会予以更多的权衡，购房者将会更加考虑自身的财产现状和

收入水平是否与住房的购置要求相匹配。因此住房价格因素将是关注

的重点因素之一。

在研究主持单位对北京、上海、深圳等城市消费者进行的最新购房调

查中，未来购房者关注的最主要的三大因素分别为住房价格、交通、

开发及物业，其中住房价格因素占比最高，大约83.7%的购房者关注

住房价格；而2008年购房者最关注的三大因素则分别是价格、地段、

开发及物业，而关注价格因素的占83%。因此从未来住房消费形势来

看，购房者将更加关注住房价格。

4.在多重因素的影响下，二手房越来越受到购房者的青睐

研究主持单位通过对北京、上海、深圳等城市消费者进行购房调查，

发现63.9%的购房者开始考虑购买二手房，来满足居住要求。与期房

相比，不少购房者表明二手房存在越来越多期房无法比拟的卖点。其

中现房、房价相对便宜、配套成熟、位置相对较好等利好因素充分的

吸引了购房的关注和购房观念的转变。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

从长期看，土地资源稀缺，价格将不断上升。尽管房产税改革可能给

地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到

所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土

地出让金仍是地方政府的重要收入来源（2010年，全国土地出让金

收入相当于地方财政收入66.5%）。当前宏观调控政策未涉及土地制

度的重大改变，未来土地的征地和收储制度不改变，拆迁难、各种补

偿标准不断上升等现象将依旧，城市中心可上市的土地将日益减少，

成本将不断提升。因此，只要土地征地和收储制度不发生根本性改变，

城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、

“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来土地价格还将不断上升，地

价拉动房价的现象也必将继续上演。

但短期内，2012年土地市场竞争将不会激烈，价格总体有望相对合

理。对比2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元，2011年土地

市场持续冷淡，市场热情不高，土地出让收入明显下降。随着全国大

部分城市土地出让计划和供应任务难以完成，地方政府财政收入显著

下降，随着地方融资平台还贷日期日益逼近，资金压力将迫使政府加

大推地力度；而鉴于融资渠道不畅的调控背景和尚不明晰