房地产 -第四代2.0住宅研发课题.docx

第四代住宅2.0研发课题

FOURTHGENERATIONRESIDENTIALRESEARCHANDDEVELOPMENTPROJECT

现行市场行情下住宅产品的一次重新探索

长宇南昌2024-04

目录

Catalogue

01

02

03

推动政策落地

RESEARCHBACKGROUND

分析市场客户

CASEANALYSIS

精准项目定位

CASEANALYSISSUMMARY

04

05

研发产品方案

POLICYINTERPRET

操盘避坑指南

TYPERESEARCH

推动

推动政策落地

THEINTRODUCTION

1.全球气候问题推动

1.全球气候问题推动

全球气候变暖问题日渐突出，世界范围内的绿色低碳发展成为大势所趋；

2020年9月，国家主席习近平同志首次明确提出2030年碳达峰和2060年碳中和的目标；

我国于2021年7月底启动了全国统一的碳排放交易市场。

3.提升城市空间形象

过去快速城市化所带来的城市空间同质化现象严重，各个城市需要特色建设；

人民对美好生活的向往与现有住房发生了深层次的矛盾现象急需解决；

绿化率，建筑密度，空气质量等是城市治理的关键指标，第四代住宅模式可以解决上述指标不合理的问题。

2.升级居住环境

当下的居住环境缺少几千年来中国人传统的前庭后院，人与自然缺少互动；

且现有的住宅小区的邻里关系淡漠，缺乏交流；

人们对居住品质有升级需求，需要拥有室外活动空间、街坊四邻、绿色自然的居住环境。

建造成本相对于普通住宅，第四代土建成本比普通住宅每平方米增加500-800元。

影响建造成本主要因素在于空中花园的出挑尺寸及建造面积：

①无支柱大悬挑空中花园及绿化覆土导致的大荷载、配筋加大、构件界面加大；

②空中花园绿植增加景观成本；

③不计容空中花园导致的可售比降低，可售单方造价加大；

④空中共享平台后期维护成本增加；

同时，第四代住宅在不同区域的建造成本也有所差异：

①不同地区对绿化覆土的厚度、绿化面积比例要求不同，导致结构荷载差异；

②技术标准规定结构高度超过50m时，不应采用装配式楼板，不同地区执行力度不同（如福州市部分项目要求装配率不低于50%），导致PC成本差异；

③面积测算标准差异导致赠送率差异，反算可售比不同，造成分摊至可售面积成本差异

江西省内各政府的经济指标任务(南昌市)

江西省内各政府的经济指标任务(九江市)

江西省内各政府的经济指标任务(鹰潭市)

江西省内各政府的经济指标任务(赣州市)

江西省内各政府的经济指标任务(吉安市)

赣江新区-政策解读

套型面积

套型面积

≥10%套型面积

≥10%套型面积≤25%套型面积

绿化平台

绿化平台层高不低于2个自然层

鼓励每层(含首层)设置适

当面积的多户共享开敞绿化平台，层高可为1个自然层

绿化平台不计入建筑面积和进深尺寸、间距计算，但计入消防间距计算层高不低于2层，共享绿化平台可1个自然层高绿化平台面积不低于每户套型建筑面积10%,不高于

绿化平台不计入建筑面积和进深尺寸、间距计算，但计入消防间距计算

层高不低于2层，共享绿化平台可1个自然层高

绿化平台上的绿化覆盖面积不小于绿化平台水平投影面积的60%,覆土深度不小于0.5米且绿化应占该空间绿化平台水平投影外侧长度的3/4及以上。

覆土厚度，需考虑结构荷载及灌溉系统

建筑密度按首层建筑物基底面积标准进行计算，且应符合《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)。

绿化平台的绿地面积的20%折算计入试点住宅项目的绿地率

和绿化面积，但地面各类绿地面积计算的绿地率不得低于规划条件要求。

绿化平台的绿地面积的20%折算绿地率和绿化面积

各类阳台水平投影面积之和不得大于每户套型建筑面积(含阳台水平投影面积)的15%,超出本规定的部分按超出部分全面积计算建筑面积并计入容积率。

各类阳台水平投影总面小于等于套型面积15%

赣江新区-间距、退距政策解读

绿化平台不纳入建筑间距计算。平台外边缘与山墙面齐平或部分突出山墙面的，该侧平台外边缘可按照山墙退让间距。

赣江新区-覆土种植政策解读

第四代住房所涉及的花草树木的养护浇灌，是采用自动滴灌系统(这是一个很成熟的技术)进行自动浇灌，住户只需要每两三个月修剪一次枝叶即可，每家每户绿化院子的成本大概是每平方米500元左右。

所有院子的混凝板都是下沉板上翻梁，就像卫生

所有院子的混凝板都是下沉板上翻梁，就像卫生间的结构一样。下沉板有60cm左右深度，也就是说可以回填土60cm厚，在靠墙栽种大树的地方还可做一个向上50cm的树池，这样，在靠墙的地方便有1米