吉林白城文殊院房地产项目整体营销策划提案_101页.ppt

一、项目概况优势（Strength）：1、紧邻文殊院文化休闲走廊，“城市中心佛院旅游”资源得天独厚2、毗邻府河，居家享有河景资源3、市政道路完善，地铁1号线出口旁4、市中心绝版地段，绝版多层，享有多种特殊的唯一性5、带临街商业配套，能自身完善一定的配套设施6、周边商圈商业氛围浓郁(好又多、城隍庙、人民北路、设计院、沿河休闲产业）7、建筑为多层框架结构，结构优于市中心建于同期的多层项目8、项目“U”型布局，中庭可打造院落景观劣势（Weakness）：1、烂尾10年，“烂尾楼”的形象根深蒂固2、周边现有建筑品质不高，局部老建筑环境极差3、土地使用年限只余60年4、产品设计相比当前市场产品较为落后（暗卫、浪费空间较大）5、北面临城市主干道（大安西路），临街面噪音较大6、户型较大，总金额较高7、开发商无品牌号召力8、目前该区域楼盘关注度不高，二手房交易不活跃机会（Opportunity）：1、09年成都房地产市场回暖，刚需明显。2、文殊院片区在改造，周边环境将逐步提高。3、市中心房地产供量稀缺、多层项目更是绝无仅有。4、周边依托设计院存在较大的办公及租房需求，投资概念可以引入。5、周边拆迁户的“怀旧情结”将为本项目带来一定的购买需求。威胁（Threat）：1、该区域的二手房市场疲软，价格较低（6200元/平）。2、项目及周边建筑现状较差，周边人群对该地段的认可度较低，并存在一定不良口碑影响。3、其他不可预见的社会因素的影响。4、国家金融政策紧缩及其他宏观政策因素的影响。小结：综上所述，项目的优势和劣势异常突出，必须通过后期营销，“强化优势”、“转换劣势”，“利用机会”，启动重塑再造工程。营销疑难战术原则：两条主线齐头并进转化劣势精准营销?1、两条主线：形象改造：确定高品质的外立面和中庭景观方案，快速进入施工改造阶段。营销亮相：迅速包装临街售楼部，整体包装亮相，并在新外墙和中庭景观方案的基础上，利用精美的沙盘和效果图，改变市场对项目的陈旧影响。小结：实展行认为每个项目都有它独特的气质，我们需要一个独特、新颖的项目形象引发市场关注，化解劣势，包装优势，成为一个区域市场的“话题”和“亮点”。结合项目特性，我们应赋予他一个差异化的市场定位“殊”：1、特殊、独一无二2、文殊院文化休闲片区3、独一无二的内环线绝版地块4、弥足珍惜的老成都多层——特殊5、框剪结构的多层——特别“院”：1、低层建筑的代名词2、“U”型布局，符合“三房一照壁”的院落布局特点3、新改造出的中庭景观呈院落特点4、大户型的特点——“大院、院居”5、项目拥有多个“庭院”的产品特征：入口庭院、公共下层庭院、单元入口庭院6、顶层坡屋顶式的屋檐特点，契合中式“院落”气质。传播语一文殊坊·绝版多层院落传播语二——府河·地铁·文殊坊——成熟商圈院落生活传播语三仅78席·老成都的珍贵岁月价格定位价格参考体系：1、内环线、文殊院旁，绝版稀缺多层。2、地铁旁的人民北路商圈、西南设计院商圈、城隍庙商圈，宜居宜投资项目。3、周边二手房6500元/㎡，一手房天合凯旋港（烂尾楼改造）均价8000元/㎡（含1500元/㎡)的精装修。4、在现有“川西民居”式建筑基础上的适当升级和改造。价格定位基于以上四点参考因素，结合现有一手房和二手房的价格，如果本案采取“快进快去”的营销目标，力求稳妥的快速实现资金回笼，则我方建议本案均价设定为：反思目标共识：定位的思考:由以上的分析得出项目的定位项目气质：藏·品——府河·地铁·文殊坊——仅78席，老成都的岁月收藏产品建筑立面产品景观入户观光电梯打造市中心唯一电梯多层豪宅，更方便、安全数字智能系统单元门指纹密码锁可视对讲、远程控制智能安防系统周界红外线监控系统车辆进出电子管理系统环保——中空断桥LOW-E玻璃环保——直饮水系统环保——新风系统环保——外墙保温车库调整建议物业管理建议：利用高科技的智能系统来保障小区业主居家安全。聘请知名的物业管理公司作为物业顾问与项目周边的知名家政公司、保洁公司、洗