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第一部分：城东市场宏观分析
一、项目周边区域市场供求分析
1、供应量分析
2、供应建筑形态分析
3、供应户型分析
4、供应价格分析
5、去化情况分析
二、区域市场营销分析
三、区域消费者分析
第二部分：城东市场分析总结
第三部分：城东重点个案分析
彩虹城
第一部分：城东市场宏观分析
一、项目周边区域市场供求分析
1、供应量分析
①1-11月份常州市场整体推案量与城东市场推案量
月份
一、二
三
四
五
六
七
八
九
十
十一
总计
常州（万㎡）
17.74
46.44
31.82
27.7
45.1
11.53
18.53
58.84
37.91
39.36
335
城东（万㎡）
——
——
2.16
1.8
0
0.72
5.2
2.2
1.2
1.9
15.18
分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。
而城东市场总体推案量并不大，供应量进程曲线基本平稳，变化态势不是很明显。
②区域在售普通商品房供应量分析
楼盘名称
总建（万㎡）
在售（万㎡）
总余量（万㎡）
备注
水木年华
18
5.7
10
销售预计50％
世府邻里中心
4.8
3.1
约2
销售率约34.5%
福缘雅居
1.5
0.92
0.46
销售率69.4%
中央花园
59.59
1.536
59.59
现无预售证，尚未开始销售
彩虹城1.4期
29
1.15
20.4
销售率50％
盛世名门3期
19.03
1.446
3.9
销售率50％以上
银河湾星苑3期
10.6
2.28
3.51
销售率约47％
凯旋城2期
28
1.2
23.7
销售率60％
聚缘雅居
15
6
10.2
销售率80％
东方明珠花园1期
6.36
2.85
4.96
销售率预计50％
合计
191.88
138.7
分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为191.88万㎡，除去已销售完毕的，未来
可售面积约为138.7万㎡。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争
压力较大。
2、供应建筑形态分析
区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的80%以上，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现一定量的别墅产品，如彩虹城、水木年华等。
3、供应户型分析
①供应平均户型面积分析
楼盘名称
总建（万㎡）
在售（万㎡）
在售户数
户均面积
水木年华
18
5.7
444
128.4
世府邻里中心
4.8
3.1
290
106.9
福缘雅居
1.5
0.92
72
128
中央花园
59.59
1.536
128
120
彩虹城1.4期
29
1.15
90
128
盛世名门
19.03
1.446
114
126.9
银河湾星苑3期
10.6
2.28
210
108.9
凯旋城2期
28
1.2
130
92.3
聚缘雅居
15
6
550
109
东方明珠花园1期
6.36
2.85
265
107.5
合计
191.88
115.6
分析：均面积在100平米以下的楼盘占10％，户均面积100——120平方米的占比50％，户均面积120平方米以上的占比为40％，整个区域供应户型均面积为115平方米上下，与市场需求基本契合。
个别楼盘户型均面积偏大，如彩虹城和水木年华，彩虹城因位置较好，，而水木年华则因为价格较低，故去化都尚可，在50％以上。
②供应各房型面积比例分析
一房
两房
三房
四房及以上
面积范围
比例
面积范围
比例
面积范围
比例
面积范围
比例
48——64.49
5.1％
93——97
27.1％
108——141
59.8％
141以上
8％
分析：供应户型以三房为主，其中110-130㎡紧凑实用三房占供应三房的主力。
③主力户型面积分析
楼盘名称
户型
面积范围（㎡）
水木年华
3房
122——133
世府邻里中心
2房
97
福缘雅居
3房
120——130
中央花园
3房
120——124
彩虹城1.4期
3房、4房
115——126，141
盛世名门3期
3房
93——136
银河湾星苑3期
3房
125——134
凯旋城2期
3房
122——143
聚缘雅居
3房
108——127
东方明珠花园1期
3房
110左右
分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。
4、供应价格分析
平均销售单价
分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到6000元/㎡，
如银河湾星苑；而靠近郊区的楼盘均价只有3800元/㎡，如世府邻里中心。
同区域的楼盘销售均价相差不大，如水木年华和世府邻里中心的销
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