中国住房金融发展报告2022-NIFD【上（共两册）】.pdfVIP

中国住房金融

发展报告

（2022）

应对房地产市场下行应有大思路（代序）

应对房地产市场下行应有大思路

（代序）

李扬

由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心编写的《中国住房金融

发展报告（2022）》（以下简称“报告”）又同读者见面了。这是房地产

金融研究中心编写的第四份年度报告。

按照惯例，每一年度的报告都会围绕一个主题展开。鉴于2021年我国

房地产市场的形势出现了前所未有的大转折，本年度的主题便聚焦中国房地

产市场的趋势性变化。

一房地产市场与宏观经济运行

在世界上的大多数国家，房地产都是国民经济的支柱产业，与此对

应，房地产金融也是多数国家金融体系的重要组成部分。正因为占据如

此重要的地位，房地产市场和房地产金融的剧烈波动都强烈影响一国宏

观经济的运行。20世纪末以来，房地产市场的扭曲、房地产金融的波

动，甚至成为导致多数国家（地区）宏观经济波动和经济长期衰退的主

要因素。

日本堪称这方面的典型。20世纪80年代末的日本房地产泡沫破灭

引致大量企业破产，破产数量由1992年的5000余家上升至1998年的近

20000家。由于日本的企业大多以土地为抵押品向银行借贷，企业的倒

闭自然让银行遭受池鱼之殃：1992～2004年，日本银行业累计利润为

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中国住房金融发展报告（2022）

86.4万亿日元，坏账处理损失累计为96.4万亿日元，净损失10万亿日

元。据估计，日本企业和银行为处理泡沫经济付出的成本占GDP的比重

①

年均高达3.5%。房地产市场的狂泻使企业的资产大规模缩水，通过“资

产负债表冲击”，大量企业在技术上陷入破产境地。企业在技术上破产进而

导致其经营目标扭曲———由利润最大化转变为负债最小化。这样，全社会合

格借款者大规模减少，以至于即便央行愿意大规模“放水”，也很少有商业

银行和企业愿意借款，“宽货币、紧信用”局面由此形成。企业经营目标的

集体扭曲性转型，形成“合成谬误”，在宏观上引发“资产负债表衰退”，

日本经济陷入“失去的二十年”甚至“失去的三十年”。

1998年香港的危机尽管由国际热钱的投机引起，其主体仍然是一场房

地产危机。自1991年开始，出于改善香港居民住宅状况的目的，香港政府

先是实施了较为宽松的批地政策，转而又实施紧缩政策并施以低利率刺激，

导致房价泡沫加快累积。国际投机势力发现有利可图，迅速进入香港市场，

并从股市、房市和汇市展开立体攻击，很快引发房地产市场危机。这场危机

导致香港的社会财富大量萎缩，1997～2002年的五年间，香港房地产和股市

总市值共损失8万亿港元，规模超过同期香港的GDP。据统计，香港平均

每位业主损失267万港元，数十万人一夜之间由“富翁”变为“负翁”。泡

②

沫破裂后，香港财政收入减少25%左右，银行积累了天量的不良贷款。所

幸香港特区政府在中央政府的支持下果断入市，迅速平息投机并遏制危机蔓

延。即便如此，香港的这场起至1997年的房地产危机直到2007年才算平

息，前后拖了十年之久。

美国20世纪80年代的储贷危机以及21世纪的次贷危机更是房地产危

机导致经济危机的经典案例。储贷危机尽管与美国利率市场化以及监管放松

过度有关，但房价下跌以及储贷机构资产结构单一肯定难辞其咎。据估计，

①贾祖国：《日本房地产泡沫经验及借鉴》，招商证券行业研究专题报告，2008年7月21日，

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