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估价项目档案管理

1.《规范》的需要

《房地产估价规范》4．0．1规定：“自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价

应按下列程序进行：1，明确估价基本事项；2，拟定估价作业方案；3，搜集估价所需资料；

4，实地查勘估价对象；5，选定估价方法计算；6，确定估价结果；7，撰写估价报告；8，

估价资料归档”。《规范》4．0．6进一步明确：“完成并出具估价报告后，应对有关该估

价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管”。

显然，及时做好估价资料整理归档，是每个项目估价程序中的一个必不可少的重要环节，

是估价机构和估价人员严格执行《规范》的需要。

2、应对外部审核的需要

行业行政管理部门和行业协会，以及有关客户，往往会从不同的角度，提出对某个估价

机构的某些房地产估价项目档案资料进行审核。其中，用于房地产估价机构资质审查(如资

质年检和资质申请)、估价报告质量抽查和估价报告技术鉴定(如房屋拆迁估价的技术鉴定)

的，由房地产行业行政管理部门和行业协会组织进行(可称之为行业审核)；有关客户，如承

担房地产信贷业务的商业银行，承担司法鉴定业务的各级机构，以及大型企业集团公司、大

型房地产经纪公司或房地产投资公司等，为了防范风险或解决有关估价争议，也需要对房地

产估价机构已出具的估价报告和其他归档资料进行质量评判性审核(可称之为客户审核)。

行业审核的结果关系到估价机构的资质、专业胜任能力的行业评价和市场准入问题。客

户审核的结果关系到估价机构的社会公信力评价、商业机会以及有关的法律责任和经济责任

问题。

显然，做好估价项目档案管理工作，是估价机构和估价人员应对外部审核的需要，是关

系到估价机构生存和可持续发展的一件大事。

3、保护自己、防范风险的需要

估价项目档案实际上是经整理、归档和妥善保管的各个估价项目资料信息的载体，通过

该载体记录的具有依据凭证作用的各项信息，可以清晰地追溯一个个估价项目从估价机构接

受委托、估价人员搜集资料和现场查勘、进行估价测算和确定估价结果、撰写和出具估价报

告的整个估价过程。

正因为估价项目档案具有上述作用，一旦某个估价项目事后发生争议(近年来，有关房

屋拆迁和房地产抵押等方面的估价争议时有发生)，该项目档案资料即成为争议双方均十分

重视的重要法律文件。

在发生争议的情况下，只要估价的主客体和估价目的是合法的，估价过程是符合规范的，

估价结果是合理的，估价项目原始档案中有必要的依据凭证资料，就能有效地支持估价结论

和整个估价活动，澄清估价机构和估价人员的责任，从而达到保护自己、防范风险的目的。

4、提高估价专业水平和报告质量的需要

估价机构通过加强估价项目档案管理，可以促使估价人员注意搜集和整理一切必要的、

可以作为技术支撑和依据凭证的估价资料。如除了注意搜集估价对象有关资料外，应在采用

市场比较法时，还要搜集各个可比实例市场交易价格资料和现场调查资料；在采用收益法时，

还要搜集各个可比实例的市场租金、租期和费用等项资料，以及现场调查资料。这样做有助

于达到不断提高估价人员专业水平和估价质量的目的。

此外，估价项目档案作为估价机构的重要技术资料，还具有较高的开发利用价值。如可

供新进员工学习培训(尤其是技术含量较高的估价技术报告)，可供今后同一地区类似房地产

估价或同一房地产再次估价时借鉴参考，可进行二次信息开发利用(如对估价结果进行分类、

分析和整理，供机构内部借鉴参考)等等。

估价项目档案管理的主要工作原则

在加强房地产估价资料归档管理中，主要应遵循下述工作原则：

1、及时性原则

应归档的估价项目资料，时间稍久的，往往很难搜集齐全。因此，必须强调及时性原则，

要求估价人员在出具估价报告后的一定时间内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错

或丢失资料。

2、真实性原则

估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。

3、完整性原则

估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个估价活动过程的

可追溯性。

4、可操作性原则

估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保

密的要求；应便于开发利用。

加强估价资料档案管理的具体做法

在加强房地产估价资料档案管理工作方面，主要采取下列一些具体做法：

1、建立健全估价项目档