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试析损害承租人优先购置权的赔偿问题

论文摘要现有法律对房屋承租人优先购置权规定较为简单致使理论中操作不一。

对此，本文在对相关现状进展分析的根底上，发现所存在的问题，并对损害承租人优

先购置权的赔偿根据、条件以及范围进展分析研究，以期对司法实务有所帮助。

论文关键词房屋承租人优先购置权赔偿

一、研究背景及问题的提出

近年来，因承租人优先购置权遭受损害而提起的诉讼尤为常见且各地法院处理标

准不一，令人深思。

〔一〕研究背景

近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多，由于相关法律标准比

较原那么化，法院在审理此类纠纷案件中面临很多详细适用法律的难点问题。

1．立法层面。房屋承租人的优先购置权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租

人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购置房屋的权利。我国最高法院于

2022年6月22日通过了?关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问

题的解释?〔以下简称?解释?〕，在该?解释?第2l条至24条，对承租人的优先购置权

问题作了规定。此前，相关规定主要有，?合同法?第230条、?城市私有房屋管理条例?

第11条、?最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题意

见〔试行〕?〔已废止〕第118条。但相关立法都过于简单，缺乏可操作性，以致于在

司法理论中，处理此类纠纷常出现偏向，既无法保护当事人的合法权益，也没有到达

立法者的预期目的。

2．理论层面。与之相对的，立法的模糊也反过来使得理论界对承租人的优先购置

权定性认识不一，主要有以下几种：〔1〕形成权说及附条件形成权说。前者认为，优

先买权人在具备了法律规定的条件的情况下，只须依自己一方意思表示，即可形成与

出卖人之间的买卖关系。而后者认为，先买权人可依单方之意思形成以出卖人与第三

人同等条件为内容之契约，无须出卖人同意，但此形成权附有停顿条件，必须等出卖

人出卖标的物给第三人时才能行使。〔2〕期待权。即承租人的优先购置权是指承租人

对其所租赁的房屋的优先获得有期待的权利，“权利尚未现实化，只处于期待权状

态〞，待一定的条件成就即出租人出卖房屋，便可在同等条件下优先获得房屋的所有

权。〔3〕物权说。即承租人优先购置权具有对抗第三人的物权效力，应于物权法中规

定。在此种情况下，优先购置权具有对抗第三人的效力。〔4〕债权说。即优先购置权

本质上是一种债权，是优先购置权人所享有的一种恳求权，其实现依赖于出卖人将自

己的财产出卖时，承租人具有恳求与出租人就租赁物订立买卖合同的恳求权，在同等

条件下，出租人有承诺的义务，应当转让给优先购置权人。假设出租人不通知承租人

而直接与第三人订立合同出卖租赁物时，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能

主张优先购置租赁物。

对此，笔者认为，只要承租人在同等条件下表示购置，即可成立买卖合同，进而

获得房屋所有权，符合形成权的特征，因此，承租人的优先购置权是形成权；另外，

承租人优先购置权具有不可转让性，而期待权是可以转让给别人的，故而承租人的优

先购置权并非期待权；我们知道物权法定，从实然的角度看，现行的?物权法?并未将

承租人的优先购置权归入其中，另外，从应然的角度看，物权具有支配特定物的权

利，即可以处分该物，但是我们清楚，承租人的优先购置权只是相对限制出租人处分

财物的权利，并不是承租人对此享有处分权，因此，物权说亦不符合；对于债权说，

笔者持赞成意见，这样一方面放松了对出租人行使处分权的限制，另一方面，也对承

租人行使优先购置权起到一定的保护作用，当优先购置权得不到保障时，承租人可以

基于债权恳求对方给予赔偿，而且，?解释?也已经确定了承租人优先购置权的性质为

债权。

〔二〕问题的提出

?解释?为如何保护承租人优先购置权提供了一种新的解决思路，以解决?物权法?

施行后承租人优先购置权的保护问题，规定了承租人在优先购置权受损害时可以获得

损害赔偿的权利，为承租人在该权利难以得到实现时恳求获得赔偿提供了法律根据，

但该?解释?对承租人要求损害赔偿的恳求权根据及在何种情况下可获得赔偿等均没有

明确规定，故而有必要对损害承租人优先购置权的赔偿问题进展研究。对此，本文主

要从以下几个方面进展研究。

二、进犯承租人优先购置权之赔偿根据

?解释?第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者

存在其他损害承租人优先购置权情形，承租人恳求出租人承担赔偿责任，