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宏观周聚焦

2024年09月09

2024年09月09日

——宏观专题报告

证券分析师侯倩楠A0230524080006

证券分析师

侯倩楠A0230524080006houqn@贾东旭A0230522100003jiadx@赵伟A0230524070010

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侯倩楠

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l地产新模式下，如何理解房屋养老金？核心或在为各阶段房屋提供安全保障和资金支持

房屋养老金并非新概念，2022年以来住建部即持续推进房屋全生命周期管理机制研究。2023年起，住建部多次强调房地产发展新模式，一个是建立“人、房、地、钱”要素联动；另一个是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

与住宅维修基金类似，房屋养老金机制的核心，或在于确保房屋各个阶段都能得到有效的管理和资金支持。2007年，《住宅专项维修资金管理办法》已明确了住宅专项维修基金的使用范围、缴纳标准、具体费用分摊等。当前，我国正在试点的房屋养老金，或在住宅维修基金制度基础上，参考“养老金”的三支柱体系，重点建立政府主导的公共账户。

房屋养老金的不同账户资金来源、使用范围或有不同。房屋养老金的个人账户或主由已建立的住宅专项维修基金构成，包括其增值保值部分；公共账户资金或主要来源于财政资金、土地出让收入、专项债资金、专项补助资金等。个人账户或专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修更新、改造等；公共账户或主要用于对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务。

l当前房屋养老金试点的最新进展？房屋养老金已在22个城市试点，上海进展较快

随着我国“存量房”时代渐行渐近，房屋全生命周期管理机制的筹集建立或加快落地。2020年我国已有约35%的住宅房龄大于等于建筑设计最低年限50年的一半，而当前部分地区房屋定期体检试点规定，当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查。

2024年，房屋养老金已在22个城市开展试点工作；“高龄”住宅占比最高的上海率先推出最新“房屋养老金”政策。2020年各地住宅房龄大于20年的家庭住房户数占比中，上海位列全国第一，超50%家庭住宅房龄大于20年。近日，上海率先披露探索实施房屋定期体检、安全保险、养老金制度试点，且进一步明确住宅维修基金的首次归集和再次筹集等规定。

老旧小区更新改造或是已有制度下房屋“养老”的具体实践。从过往更新改造案例来看，涉及公共安全问题的老旧小区改造案例，财政补贴力度较大；如北京某小区危旧楼房更新改造，地方财政资金支持比例达68%；而单个小区电梯安装、外墙维修更新等主要按照“谁受益，谁承担”原则，资金主要来源于自筹资金、公共收益、专项更新补贴等。

l海外“房屋养老金”有何经验？美、日住宅维修金机制，新加坡组屋翻新机制或可参考

海外部分经济体已进入存量住房时代，其住宅维修等相关制度或有一定参考性。2021年美国自住住房中房龄为42年及以上占比达49%；而日本部分地区住宅交易自2014年起以二手房为主，2023年二手住宅成交占比达64%，因此其类似“房屋养老金”经验或具有一定参考性。

美国住宅维修基金筹集管理、使用监管等制度较为完善。美国住宅维修资金来源包括，居民缴纳，联邦及州政府支持，社会资金参与三方面；资金管理中，绝大多数的维修资金在闲置期内通常会进行增值投资，以获取稳定的收益；使用方面，物业保养费和维修准备金分类管理，分

别用于小区日常支出和日常运营之外的大型维修项目和紧急情况下的维修处理。

新加坡等保障性住房制度较为完善的国家也有类似“房屋养老金”制度。新加坡组屋的日常维修主由物业管理公司承包；对于组屋翻新，则由HDB（政府建屋发展局）统一组织物业公司管理。从资金来源看，组屋日常维修资金来源于业主或租户；翻新有较大比例的财政资金支持。

风险提示：房屋全生命周期管理机制落地超预期；经济形势，政策变化超预期等。

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请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共20页简单金融成就梦想

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图表目录

图1：2023年我国养老金三支柱体系示意图 6

图2：我国房屋养老金可能的框架 6