北京井田花园设计任务书.docx

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北京井田花园设计任务书

一、项目概况

1、项目简介

井田花园项目位于北京昌平区沙河镇沙河卫星城北区（八达岭高速路11出口往东约800米的北环路北沿，中轴路西侧）。按2002年4月北京市城市规划设计研究院编制的《沙河卫星城北区控制性详细规划》，地块编号为C－1，C－2，C－3，C-4，C－5，C－6，C－7，

规划用地总面积为29.96公顷。规划用地北临北环北路，南为北环路，东侧紧靠中轴路，西侧临近八达岭高速公路。[具体位置请参见现场测绘图]

规划用地西部近600米范围内全部为鱼塘，鱼塘深度均在3.00米左右，用地东部地势较平坦。地块上基本无可拆迁物，地势呈东北角（即C6）地块高，西南角低，高差约1.5米，比现北环路平均低约1米，地块上有胸径10cm以上各种树木千余棵。[树木详细方位见现场测绘图]

用地地质情况详见《北京勘测设计研究所对地块的初勘结果》。

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2、项目名称

井田花园专家住宅（暂定名）

3、市政条件

道路：小区西侧临近八达岭高速公路，南侧为沙河北环路，整体交通状况十分理想。

供电：市政电网

供水：市政给水系统

排水：市政排水系统

供气：市政燃气系统

供暖：市政管线

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通讯：沙河电信局

电视：北京有线电视网

网络：沙河电信局

4、小区总体经济技术指标及建筑规划要求

1）经济技术指标，按已审定的设计方案通知书（2003规审字0715号）其中C2、C4地块容积率为0.6的低层住宅，C6为容积率1.5的多层住宅。

2）绿地率：45%

3）建筑控制高度：低层高度12.85（局部15米），多层为18米。

4）建筑控制层数：4层，建筑地上4－6层。

5）设计依据：国家与北京市有关方面的规范、法规和文件；本设计任务书及附件

6）建筑退让距离：建筑退规划用地边界线距离（不小于5米），退让规划道路红线距离（住宅不小于5米，公建不小于15米）。

7）建筑间距：符合《北京市居住建筑间距暂行规定》的要求。

8）交通规划要求：按住宅不少于1辆/1户，公建不少于6.5辆/千平方米配套机动车停车泊位。

9）应满足北京市住宅小区的消防和人防规定要求。

10)尽量做满已审批的地块容积率。

5、规划设计分期

项目将分期进行滚动开发，以北京市城市规划设计研究院编制的《沙河卫星城北区控制性详细规划》目前地块划分为依据，形成自西

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向东三个小区。西区为项目一期规划建设用地、其余部分为后期开发建设用地。

因时间紧迫及后期市场的不可预见性，建议在规划设计中充分考虑项目的分期开发建设。

二、项目物业类型定位

依托地块自然资源，塑造小区内的景观环境，用风格独特鲜明的建筑造型和合理的套内活动空间，营造出当地最具品质感、生态感和性价比最好的大型社区。结合项目自身条件，项目整体档次定位在中高档，其产品类型主要包括双拼、联排和叠拼三种形式。

三、规划设计依据——客群定位

需要强调的是，本案的规划设计依据是客群定位，我们将通过对本案目标客群的研究来确定规划设计的方向和主体思路，生产适销对路的产品，并通过外在的因素和手段来刺激和引导消费。

（一）客群来源

客户来源以在北部区域工作和生活的人居多，包括来自亚奥、上地、中关村等区域的客群。由于八达岭高速是至本案的主要通道之一，因此客户来源的区域会呈现出沿八达岭高速发散的趋势。

从目前市场的总体状况看，北京做为中国的政治和文化中心，为商业、技术的交流提供了广阔的天地，其对于人才的会聚也有相当强的吸引力，京城各界精英半数以上都是外地人。目前，外地人已成北京市场的购房主体，这在本案身上也将会有一定的体现，其中，京籍外地人将占有相当比例，本土人士比例稍小，同时，不排除有少量港

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澳台及外籍人士。

（二）客群购买动机

1、自住为主

本案的位置及环境优势明显，是非常适合居住的场所，因此自住会成为社区的主流。对于投资者来说，投资城内的高档公寓或与本案同区域的老牌别墅（如：碧水庄园、玫瑰园）均会有更好的投资收益，因此在社区销售初期，投资者较少，但不排除项目后期成熟后会有客户将房屋转租。

2、第一居所超过第二居所

由于本案交通比较便利，客群又以北部区域居多，加之目前绝大多数购买TOWNHOUSE的客户都是将此做为第一居所，因此，本案客群的居住动机也以第一居所为主，只有少量做为第二居所。

3、多数为二次以上置业

以本案的价格来衡量，客群均有一定的经济基础，因此多数购买者应是将本案做为原居所的升级换代，二次以上置业者较多。

（三）客群职业

三资企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、