宏观研究-广发宏观：存量房贷利率调整：政策逻辑、方式与影响-广发证券[郭磊,钟林楠]-20240911【5页】.docxVIP

宏观经济研究报告2024年9月11日证券研究报告

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广发宏观

存量房贷利率调整：政策逻辑、方式与影响

分析师：

郭磊

SAC执证号：S0260516070002

SFCCE.no:BNY419021guolei@

分析师：

钟林楠

SAC执证号：S0260520110001

010zhonglinnan@

请注意，钟林楠并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

报告摘要：

l2019年LPR改革之后，我国房贷利率定价是在5年期LPR基础上加点。5年期LPR会随着货币政策的变化而调整，但加点幅度一旦确定便不会改变。由于2022年之前房价易涨难跌，金融政策多数时期偏紧，个人住房贷款利率多数都有着偏高的加点幅度（粗略估算大约三分之二的房贷加点幅度超过15BP）。所以，尽管近些年5年期LPR利率持续下降，但受制于偏高的加点幅度，存量房贷的平均利率仍偏高。

从新发放个人住房贷款利率-5年期LPR利率的利差（wind数据）来看，房贷利率加点幅度较高（超过15BP）的时段包括2010年三季度至2015年三季度、2017年三季度至2022年二季度。

在2010年三季度至2015年三季度期间，个人住房贷款增加了6.66万亿元；在2017年三季度至2022二季度期间，个人住房贷款增加了18.8万亿元。两个时段合计，个人住房贷款增加了25.46万亿元，占存量房贷规模（2024年二季度末存量房贷规模为37.9万亿元）的比例为67%。

l2022年以来，房地产市场供求关系出现明显变化，增量房贷利率快速下行，已显著低于存量房贷利率。居民提前还贷的意愿上升。在这一背景下，2023年下半年央行推动了一轮存量房贷利率下调，主要方式是允许银行发放新贷款置换首套存量房贷或与借款人协商确定新利率。据央行统计，这一轮调整有超过23万亿元的存量房贷受益，存量房贷利率的平均降幅为73BP，每年为居民节省利息支出大约1700亿元，增量与存量房贷利率的利差从接近100BP的高点一度降至30BP以内。

2023年8月1，央行下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

根据央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

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l2024年以来，在房地产市场景气度偏低、居民加杠杆力度较弱、房贷利率下限取消的背景下，增量房贷利率下降加快，与存量房贷利率的利差重新拉大。据央行统计2，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10BP，存量房贷重定价，2024年存量房贷加权平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房贷款加权平均利率为3.4