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深圳市城市更新单元规划制定计划

申报指引（试行）

一、城市更新单元拟订的基本条件

申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形

之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且

用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放

空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成

区。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患

1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市

建成区。

2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》

（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、

消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成

区。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符

合社会经济发展要求，影响城市规划实施

1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效

率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市

相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升

级的成片旧工业区。

3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

二、城市更新单元的拟订标准

精选

（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公

共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流

等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专

项规划要求。

（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称拆迁范围“”）的用地

面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未

建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。

1．拆迁范围边界涉及道路的：

（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状

道路用地不纳入拆迁范围。

（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以

规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。

（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上

以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规

划支路用地。

拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地

理实体边界为界。

3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权

边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

（三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设

施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。

（四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、

文化关系的延续性要求。

（五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以

整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组

织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范

围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。

精选

（六）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5

年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。

（七）零散用地①、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为

城市更新单元。

（八）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城

市更新单元。

（九）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。

（十）确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地②等未出让

的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得

超过3000平方米。

三、城市更新单元规划制定计划的申报

（一）申