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THEORYRESEARCH理论研究

房地产财务风险的识别与预警

吴佳佳林怡

摘要：房地产作为国民经济的支撑性产业，近年来在国家宏观政策调控下，各种风险逐渐凸显。本文剖析房地产项目在

“投产销”环节中面临的交易风险、资金风险、税收风险和市场风险，结合笔者所属的S公司在南京开发的某商品房项目案

例，阐述了如何通过建立预警机制来有效识别和防范财务风险。

关键词：房地产投产销财务风险预警机制

一、房地产项目开发各阶段面调查部分的财务风险防控，准确判断收持。而如今企业希望通过杠杆来撬动的

临的风险购业务的真实性、准确性，避免影响后不仅是建设资金，更是前期的土地资

（一）前期准备阶段期的财务管理。金。因此，随着融资渠道的不断创新，

2．融资风险（外部资金风基金、信托、保险等融资渠道也不断涌

1．交易风险——股权收购方式相

险）——资金信贷政策风险、资金偿债现。同时，政府对土地资金融资的监管

对出让方式风险较大

（市场）风险也愈加严苛。因此，融资的首要风险就

产企业除了以招拍挂、资产收购等

资金是房地产项目开发的“生存命是政策风险。

形式获取土地，股权收购也成了一种常

见的土地获取方式。然而，在股权交易脉”。作为资金驱动型行业，房地产企房地产开发周期长，市场波动难以

中，股权转出方的所有债权债务都将被业除了靠销售房款进行滚动开发之外，预测、无法控制。国家出台的一系列为

转嫁至转入方。还需要运用资金杠杆来获得外部资金支民生、稳房价的市场调控措施给房地产

社会是一个复杂的经济体，企业

表1房地产企业股权交易风险清单

作为交易主体，“诚信”是交易双方应

该坚守的最基本原则。在股权收购中，

若出让方隐瞒债权债务、存在未决诉讼

等事项就会给收购方带来潜在风险。因

此，相对于土地出让和资产收购等转让

方式，股权收购方式存在更大的交易风

险，也会对企业的效益产生巨大影响，

从而形成财务风险。

预警机制：风险清单。为识别和防范

股权收购中所隐藏的风险，收购风险的预

警机制就是对尽职调查运用清单式的精细

化管理模式。具体来说，应将风险点按相

关业务进行分类和分解，列出各相关部门

涉及的负面清单。各部门对各自涉及的风

险点进行识别、规避和补充，并将风险排

查结果落实为具体责任。尽职调查的风险

清单可参照表1设置。

尽职调查的负面清单管理使财务风

险识别更加完整，并起到风险管控和预

警的作用。财务部门主要负责财务尽职备注：风险清单根据项目的具体情况应予以增减内容。

·总第期

202104213127

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表2项目融资方案选择算可以观察货币存量。通过列出资金使

用需求的优先级，提前安排刚性支出。若

出现资金缺口，则需要扩大融资金额，