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我国房产企业财务风险问题及其控制措施

———以万科企业股份有限公司为例

夏智颖

要：21世纪以来，随着中国城镇化步伐加快，房地产行业开始了蓬勃地发展。通过十几年的发展，房地产已经成

为国民经济的支柱行业，对国家经济影响巨。为护国民经济的稳定，确保房地产企业的正常稳健发展是及其重要

的。本文将以万科企业股份有限公司为例，通过其近几年的财务数据来分析公司以致其他一般性房地产企业的财务风

险问题，并对其如何降低财务风险提供一些建议和措施。

关键词：房地产；财务风险；偿债能力；财务预警

一、引言司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风

21世纪以来，房地产行业发展迅猛，市场需求持续险。企业管理者应采取有效措施来降低风险。下面以万科

走高，推动房价不断上涨，在很多地区，房地产已经成为企业股份有限公司（简称万科）为例分析房地产行业上市

促进经济发展的支柱产业，房地产就意味着资产翻倍。然公司财务风险问题。

而经过十几年的发展发酵，房地产行业已经从最初的火万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前

爆热门行业慢慢往高风险的趋势发展，尤其近几年，随着中国最的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产

相关政策的不停出台，房地产行业的发展起伏不定，风险行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。作

很高。现阶段，我国房地产行业主要有一下几个特点：为占房地产市场份额最的龙头企业，万科的财务风险

第一，投资基数，占全社会投资比重很高。房地产很程度上能映射房地产业公司的一般性财务风险状

行业的投资规模巨，这种投资来自国内民间资本的投况。

入和国际投资。其中占主要的是国内的民间资本投入，（一）筹资偿债风险水平分析

2011年这一比例约在76%左。但从2011年开始，由于1.筹资分析

各项房地产调控政策的相继出台，民间资本大幅回落。此万科2011-2015年负债比率

外，投资对象也从商业用房向住宅用房转换。截止日期财务杠杆流动负债比率

其次，房地产开发整体呈现出新开工面积增多而竣2011-12-313.3667550210.87892

工面积增速减缓的特点。由于国内房地产政策的变化，开

2012-12-313.6117590630.875853

发商不得不将之前囤积的土地进行开发，建造新的楼盘。

2013-12-313.5448347950.880021

但由于房地产销量的不稳定变化，为获取足够的经济利

益，开发商往往会故意要求施工单位减缓进度，使楼盘迟2014-12-313.3868499790.880613

迟无法竣工，减缓竣工面积的增长速度。另一方面原因是2015-06-303.5580513420.90416

政府对拆迁的规模作出限制，土地控制形式依然严峻。分析表中的数据可知，万科的财务杠杆系数每年均

最后，房地产销量随政策变化波动幅度。房地产的在3以上，说明在其资产结构中，负债所占的比重是所有

销售价格近几年虽然调控力度很，但依然处于高位运者权益的三倍，公司主要靠负债进行融资，融资成本高，

行。而从房地产市场需求来看，主要分为生活居住使用的偿债负担较重，不利于以后的进一步借款融资。此外，万

刚性需求和用于投资的弹性需求。随着城镇化的进度加科每年的流动负债比率都在0.8以上，说明其近几年