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我国老旧小区更新现状及发展趋势研究

摘要：本文围绕我国老旧小区更新现状及发展趋势进行综合研究，首先对老

旧小区更新现状的基本特征进行了阐述，然后对老旧小区改造工作现状进行了分

析，最后通过几点改造建议对我国老旧小区未来发展趋势进行了判定。

关键词：老旧小区；更新现状；发展趋势；改造建议

一、老旧小区的基本特征

老旧小区内部的人员组成较为复杂，其人口主要组成由低收入人群和中老年

群体为主，还有一些外来人员，这些外来人员的身份不明，无法通过小区监控系

统对外来人员的身份进行核实，这就造成老旧小区的治安存在一定问题，并且老

旧小区由于缺乏一些现代小区中应有的建筑配置，例如一些停车设施，大多数老

旧小区内部的私家车都是随意停放，这对于道路本就狭窄的老旧小区而言，无疑

占用了大量的空间位置，在这种现状中，小区附近的交通存在拥堵现象，车辆出

行也遭到严重威胁，并且小区内部人员的出行也受到安全威胁，在如此狭窄的空

间内完成高质量交通是非常难的。

旧城改造实施中，大多数实施行为都隶属于政府规划，建设目标和老旧小区

的实际需求存在出入，政府一般为了减轻老旧小区的生活压力会选择大范围的旧

城改造项目，在实际情况中，这种大范围的旧城改造是难以在短期内实现的，并

且如果短时间内对老旧小区的建筑和设施进行全部拆除翻新，则会造成大量的建

筑垃圾，拆除施工建设也会对城市环境造成大面积污染，这种情况不利于全市范

围内小区居民的人身健康权益。因此老旧小区的拆除翻新工作难以施行，老旧小

区内部卫生条件较差的现象也难以得到整治。小区内部人员结构较为复杂，没有

物业以及门卫的人员流通限制，并且没有监控系统对小区内部治安实时监控，导

致老旧小区人员的人身安全受到潜在威胁。

二、老旧小区更新改造工作的现状

1科学谋划统筹部署艰难

当前的老旧小区多在2000年以前建造，在众多老旧小区中，虽然部分小区

的建设年代较早，但是其设计标准较高，在当时属于前沿设计，并且小区内部由

于资金投入较大，因此设施功能较为完善，有些小区虽然在2000年后建造，但

是设计较为传统，小区内部的配套设施存在缺陷，这些在设计上较为陈旧且功能

性不全的小区可以统称为老旧小区，老旧小区严重影响着小区内居民的正常生活，

全国各个地区对于辖区内部的老旧小区现状、规模、类型、特征等分化不到位，

并且对老旧小区的底数掌握不够详细，无法形成科学的、统一的、精细的改造计

划，更难以形成一区一策的针对性改造计划。

2垂直专营单位沟通协调困难

部分老旧小区历史资料缺失较为严重，并且建筑手续不全、功能配套不完善

现象非常多，建筑标准达不到现代化建筑集群的标准，这就导致在对老旧小区进

行改造规划的过程中，改造项目的审批难度较大，并且审批过程需要重重审核，

审批周期较长。老旧小区改造涉及到多个部门和单位协同完成，水利部门、电力

部门、燃气部门、通讯部门等垂直专营单位难以形成有效的横向沟通，因此难以

形成有效的通力合作。此外，在改造过程中，对采光、安防、消防等无法形成统

一的执行标准，导致多数小区的这些改造标准难以实现。

3居民参与改造思想难以统一

老旧小区改造主要是以政府的引导为主，改造过程也是政府统一规划，这就

造成老旧小区改造规格在居民群众中众口难调，难以形成普遍的共识。例如当下

最为流行的旧房加装电梯工程，该项工程会造成老旧建筑低层住户的采光、通风

受到阻碍，并且还会受到一些噪音干扰，低层房价反而会因为加装电梯而降低。

在老旧小区中增设停车位会影响到相邻的住户，因此对这项加装工程，住户持反

对意见较多。这些问题都会导致老旧小区改造过程中，居民的思想难以达成一致，

因此老旧小区改造工作推进难度也因此增大。

4形成可持续动力机制较为困难

目前各个地区的财政效益较为匮乏，因此在对城市建设工作投入资金的过程

中会显得力不从心，由于旧城区的规划和改造实施都是由政府部门统一完成的，

面对这样一种大规模的翻新重建，并且施工周期可能会以10年为单位，这就对

政府造成了极大的资金困扰。一些地区的改造建设者会产生畏难情绪，对该项工

作推脱逃避，这种思想导致老旧小区改造参与者的积极主动性不高。

并且由于资金有限，在老旧小区改造的过程中需要进行选择性改造，对于一

些仍然可以维持一段时间的新型设施不予改造，针对存在危险性的，或者造成严

重不便的设施进行集中改造。

三、老旧小区改造建议

1坚持以人为本

确保旧城区居民的正常生活需求是旧城中心改造规划的首