20140730_珠海_保利海上五月花_营销方案_营销策略投标报告_窦利荣,尹戈琪.ppt

保利海上五月花2014年营销总纲为加速改变而来_保利海上五月花营销策略投标报告

2014年5月24日,融创与绿城于在杭州召开联合新闻发布会，宣布2014年中国地产界的最大并购案终于水落石出。

2014年6月5日,阿里巴巴集团宣布与恒大足球达成战略合作协议，阿里巴巴将投资12亿元获得恒大足球俱乐部50%的股权。

一次改变生活的航行对唐家湾区域的改变对珠海居住格局的改变对珠海宜居方式的改变

我们需要一颗加速改变的决心

报告框架洞悉回顾过去营销的得与失明道在规律中找寻突破加速加速改变突破放量123

洞悉1

项目洞悉改变了品牌在珠海的认识10月11月12月1月2月5月6月7月怡景湾推介会百年一遇1314金佛展三大品牌造势活动，搅动全城，效果显著

项目洞悉改变了项目价值对客户的体验感售楼部样板房园林景观项目营销展示不断的完善，价值传输更有力,提升客户体验感

改变了客户结构,多元化的客户已经形成项目洞悉保利品牌本地拓展圈层活动派单计划外地拓展(广州/北京)客户拉动通过多种渠道拓展客户，项目成交本地外地客户成交各半.

改变了珠海市场对于区域的认知项目洞悉通过现场展示及口径导入,媒体炒作，灌输区域当下及未来的价值

没有改变项目自身配套价值项目洞悉唐家周边配套相对完善，但半岛内配套无实际进展

没有改变区域发展的实际动态项目洞悉唐家湾半岛，总部基地及蓝湾智岛开发缓慢

明道2

政策利好推进,市场有望进一步回暖市场明道央五条：优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款双合同：珠海双合同买房装修部分或将面临征收契税公租房：珠海社会资金建公租房可减免税费公积金：珠海公积金可提取补家用可支付购房首付与房租

珠海上半年GDP增长缓慢，同比增长11.28%，固定投资额增长较快，同比上涨47.5%，其中房地产投资额同比上涨50%。珠海经济持续增长,房地产投资额稳重上升市场明道房地产投资走势占比变化

土地供应同比下降,土地稀缺日益显现市场明道土地供应上半年土地供应52宗，同比增加17宗，以商住和工业为主，面积为303.79万㎡，同比上升74.83%。土地成交上半年土地成交54宗，同比增加19宗，总面积275.57万平米，以商住、商业和工业为主,同比上升73.80%，总成交金额为65.36亿元，同比下降22.51%。

房地产投资开发投资呈整体上扬状态，市场普遍看好珠海发展。市场明道

整体需求高峰集中在0~90区段，约占总体需求量的44%。这与供货结构存在关系.供需分析

排除金湾、斗门、高栏港，从供需量上得出柱状分析图0~60、180以上面积段的供给量超过2000套。中低两边高供需分析

供销比16.66%29.10%22.18%9.04%19.63%15.82%21.15%11.38%市场需求旺盛，小户型需求明显，市场供给充足。供需分析60~80面积段供销比最高，消化量是各面积段最高的。

主城区消化量集中在前山与新香洲，每月平均消化近700套。城市西进,传统主城区热捧,市场需求旺盛。市场走向

老香洲唐家吉大拱北前山南湾新香洲16451612765504104723843179老香洲、吉大等地存量不足，置业方向朝南、北发展区段分析

------------------------------------------------唐家板块：保利海上五月花、格力海岸、中海银海湾、城市东岸；大盘集聚竞争激烈。均价：20000元/平米金湾、斗门、平沙板块：华发又一城、世荣作品一号、万科魅力、保利香槟、时代倾城、时代港等；刚需盘集聚。均价：8900元/平米吉大拱北片区仁恒滨海中心凤凰谷、中广海岸、曦华园等；豪宅等高档住宅区集聚。均价：22000元/平米南湾、横琴板块：天一居、中海名钻、琴海湾地王频出；投资热土，量价齐升均价：35000元/平米香洲、前山片区：心海州、尚东领域、五洲花城；改善为主，走量平稳，价格适中均价：18000元/平米南湾、横琴吉大、拱北唐家湾前山、香洲金湾、斗门、平沙各版块商品住宅均价排序（高到低）唐家湾均价名列第三，承接高品质人居,市场潜在的居住版块。居住格局

片区主要居民地区特点标志性示图老香洲本地居民；以孩子为核心家庭；距离唐家湾约10公里；大龄楼盘多；重点老城区；唐家湾高新技术人才；教育人才；白领；高新区；高速入口；珠海北拓重点区域；吉大本地居民；商旅人士；重点生活性商圈；九州港港口；老城区；拱北本地居民；澳门籍人士；商旅人士；重要通关口岸；老城区；珠海重点商圈；前山较低收入居民；轻轨沿线；两个站点辐射区；珠海西拓过渡区；新香洲老香洲迁徙居民；新珠海居民；老香洲承载新区；凤凰山隧道通道入城口；南湾拱北迁徙居民；低收入老公；珠海未来城市中心区；珠海西