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工业地产发展

在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业

务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别规定从今年开始工业土地的出让必须

通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低

价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入

工业地产开发的企业创造了条件；另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上

涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

投资价值显现

在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其

特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。与此同时，具有工业地

产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅

较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价

格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促

进区域经济的发展起到了重要的作用。

但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分

地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，

部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较

高的转让及开发销售的增值收益。

回报率相对稳定

与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这

也促进了其快速发展。

目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区

总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期

合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设

业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

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因此，考虑到工业地产的开发模式及我国房地产上市公司自身的特点，我们主要分析与关注

的公司为本身起源于工业园区的建立，以园区开发为主，从事工业园区或高新技术开发区内

的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等公司。

工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响，从经营层面看，通过财务数据

分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收账款较小，

且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。

一直以来，对工业地产公司的概念主要是以工业园区服务为主的公司，随着园区开发的

深入，园区工业地产开发商正逐步向服务型、物业型发展

近日，一组数据表明，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心（CRRC）

最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目。

调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产几乎哀鸿一片。而工业地产市场却

开始风起云涌，世茂集团、万通实业，甚至家电巨头TCL等，都已迫不及待地杀将进来。一

场充满悬念与预谋的工业地产新牌局已经揭开。

低调进入

在上海陆家嘴（600663）时代金融中心33楼，一家“海峡建设投资有限公司”（简

称海峡公司），已经悄然运作了数月之久。这家公司的第一大股东是世贸集团。

不久前，世茂集团宣布将依托新增的“云端产业集群”进军工业地产。由此，

其以住宅、商业和旅游地产为主体的“三驾马车”战略将升级为“四驾马车”。

“云端产业集群”是指世茂集团计划在海峡西岸及中西部等区域建设高端产

业园区，帮助当地政府引进我国台湾等地区的先进制造业及信息软件产业。该计划的运作平

台正是新成立的“海峡建设投资有限公司”。

首度进军工业地产，世茂集团就选择了一个定位清晰的细分市场——瞄准台湾

软件业及高科技信息产业的转移机会，在海峡西岸及中西部地区投资建立台商经济集中区，

引入先进制造业。

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世茂集团的一位内部人士谈到海